求租公寓

仲介費:只有獲得了從業執照的房地產經紀人或銷售人員有權收取租房仲介費用。在交易之前,房地產經紀人或銷售人員必須告知您相關費用,到期日,以及費用用途。因為這是有從業執照的房地產經紀人或銷售人員與您簽訂的合同協定,因而沒有明確固定金額。( M.G.L. c. 112 §87DDD-1/2)

預付款:在您搬入之前,房東只能收取第一個月和最後一個月的房租,一個月的押金,以及購買和安裝鎖和鑰匙的費用。( M.G.L. c. 186 §15B)

針對非法歧視的權利:麻塞諸塞州法律禁止基於種族、宗教、國籍、年齡、血統、軍事背景或服役、性別、性偏好、婚姻狀況、失明、失聰,或導盲犬需求的住房歧視(除房主居住的雙戶居室外)。( M.G.L. c. 151B §4)房東不得因為您接受租房補貼,公寓含鉛,或因為您有孩子(某些情況除外)而拒絕向您出租公寓。

在簽署房屋租賃契約(或簽訂租房協定)之前

  • 除非您真的喜歡這處公寓,否則不要付錢。儘管從法律上說在房東正式承認您為承租人之前,您有權獲得退款,但實際上您很難拿回這筆錢。
  • 在確定您能承受的公寓時,計算一下預期的設施費用(即,暖氣費、電費)。
  • 瞭解您需要支付的預付款或仲介費。
  • 檢查公寓的居住條件,起草修理協議。
  • 評估房屋租賃契約,及非住戶主管應對"下班後"出現的緊急情況的記錄。
  • 向未來的鄰居瞭解房東和/或管理公司的資質和名聲。

租房協議:根據麻塞諸塞州消費者保護法規,房東必須在書面租房協議中包括以下條款:

  • 房主和負責看守、維護和修理房產的其他人員的姓名、地址和電話。
  • 有權代表房主接收違法和訴訟通知的人員的姓名、地址和電話。
  • 《押金法》下的押金金額和相關權利。
  • 您可以在簽訂協議之前與房東會面(大樓的主要住戶是小業主)。這樣有助於從一開始就培育良好和和諧的關係。

房東還必須在您簽字後的30天內向您提供簽字生效的協議副本(940 CMR 3.17 (3))。您和房東可以口頭商議租房條款,但書面條款還是更有保證。

租房類型

您所享有的法定權利將取決於您的租房類型.

租約承租人指的是簽署了租約,並在特定時間段內承租了某公寓的人員。根據該租約,除非您違反了本租賃協議,房東在租期結束前不得提高房租,也不得收回房屋。您必須在租約到期前支付房租。但如果您在租約到期前搬離了該公寓,在大多數情況下,房東有責任尋找另一名承租人以減少您所造成的損失。

任意承租人指的是居住在租來的公寓中,定期支付房租(通常是按月支付),但沒有簽定租房合同的人員。任意租房協議可以是口頭的,也可以是書面的。房東和您都有權在發出書面通知30天以後,或提前一個完整的租期終止本協議(以較遲者為准),且無需做出任何解釋。如果房東希望提高房租,她/他必須向您發出終止租賃協議的法定通知,然後提議按提高後的房租出租公寓。

如果您享有租房補助,您的權利和義務與本手冊概述的內容將有所不同。

支付房租

作為承租人,您有義務向房東支付房租。麻塞諸塞州法律還將保護您向房東支付的費用。( M.G.L. c. 186 §15B

預付款:如果房東要求您提前支付的房租超出法律規定的金額,這將是不公平,或欺騙性行為。

滯納處罰:在規定的房租支付日期到期後30天內,房東不得收取利息或滯納金。但房東可立即開始租房收回程式,即使您只是晚交了一天房租。房東也不得利用反向懲罰來鼓勵您提前支付。例如,如果房東因為您在這個月的前五天支付了房租便將房租下調了10%,將構成違法行為。

提高房租:房東可任意提高房租。對於簽定了租房合同的承租人,房東只能在租約到期後提高房租,但他們可隨時提高任意承租人的房租,只要在新租約生效之前任意承租人提前一個完整租期(不得少於30天)收到通知。

押金和最後一個月的房租: 最後一個月的房租是向房東提前支付的最後一個月的房租。是向房東支付的,確保支付房租和履行其他協議規定責任的保證金。房東要求的押金數額不得超過第一個月的房租。最後一個月的租房押金永遠不得超過實際支付的最後一個月的房租。但如果提高了房租,房東可以相應地提高最後一個月的租房押金。在沒有得到另一方允許的情況下,房東和您都不得轉讓兩者的用途。

收據:在收到最後一個月的房租和/或押金時,房東必須向您開具預付收據。如果房東收取了最後一個月的房租,他/她必須向您出具一份聲明,表示您有權獲得這筆房租的利息收入,而且一旦租約終止,您還應向房東留下您未來的地址,以方便他/她向您郵寄利息收入。

利息:房東必須支付押金和上個月房租的利息。有關支付押金和最後一個月房租利息的法律條款分別於1972年1月1日和1984年4月1日開始生效。

押金:如果您在這所公寓裏居住了至少一年,您將有權從存放該押金的銀行獲得5%或者更少的利息收入。該法律條款要求房東將押金單獨存放在麻塞諸塞州某家銀行一個有息帳戶內。自收到押金之日起的30天內,房東必須向您出具一張說明了該銀行名稱和地址、帳號和押金金額的收據。

最後一個月的房租:您將有權從存放該筆房租的銀行獲得5%或者更少的利息收入。如果最後一個月的房租沒有存在銀行帳戶內,那麼房東本人必須每年向您支付5%的利息。即使您在這所公寓沒有住滿一年,您也有權獲得該筆利息。

支付利息:在住滿一年後,您將有權提取這筆利息。房東必須向您發送一份欠息聲明,而且必須支付利息,或允許您從下個月的房租中扣除這筆金額。如果您沒有在住滿一年後的30天內收到這筆利息,那麼您便可以從下個月的房租中扣除這筆費用。一旦您終止租約,所有利息必須在租約終止後的30天內支付給您。

房屋狀況:如果房東或仲介收到了押金,那麼他/她必須給您單獨出具一份已簽名的房屋現狀聲明,包括現有殘損的完整清單。房東/仲介必須在收到押金,或在租期開始後的10內向您提供該分聲明(以較遲日期為准)。如果您不同意聲明上所述的內容,您就必須在收到這份清單後的15天內,或您搬入公寓後的15天內向房東回復一份經更正的聲明副件(以較遲日期為准)。如果您沒有回復該份清單,但後來提請訴訟,要求退回押金,法院可以因此認定您認為這份清單完整、無誤。如果您單獨起草了一份殘損清單,房東必須在接到該份清單後的15天內以書面形式明確回復其同意或是不同意。

已簽署的聲明和房至狀況原件將是以後扣除賠償費的依據。如果房東沒有向您提供《房屋狀況表》,您應該自己擬定一份,並向房東或仲介發送一份副件,同時保存好您的記錄副件。

押金:如果您在這所公寓裏居住了至少一年,您將有權從存放該押金的銀行獲得5%或者更少的利息收入。該法律條款要求房東將押金單獨存放在麻塞諸塞州某家銀行一個有息帳戶內。自收到押金之日起的30天內,房東必須向您出具一張說明了該銀行名稱和地址、帳號和押金金額的收據。

最後一個月的房租:您將有權從存放該筆房租的銀行獲得5%或者更少的利息收入。即使您在這所公寓沒有住滿一年,您也有權獲得該筆利息。

支付利息:在住滿一年後,您便有權提取這筆利息。房東必須向您發送一份欠息聲明,而且必須支付利息,或允許您從下個月的房租中扣除這筆金額。如果您沒有在住滿一年後的30天內收到這筆利息,那麼您便可以從下個月的房租中扣除這筆費用。一旦您終止租約,所有利息必須在租約終止後的30天內支付給您。

房屋狀況:如果房東或仲介收到了押金,那麼他/她必須給您單獨出具一份已簽字的房屋現狀聲明,包括現有殘損的完整清單。房東/仲介必須在收到押金,或在租期開始後的10內向您提供該份聲明(以較遲日期為准)。如果您不同意聲明上所述的內容,您就必須在收到這份清單後的15天內,或您搬入公寓後的15天內向房東回復一份經更正的聲明副件(以較遲日期為准)。如果您沒有對該份清單做出回復,但此後提請訴訟,要求退回押金,法院可以因此認定您認為該清單完整、無誤。如果您單獨起草了一份殘損清單,房東必須在接到該份清單後的15天內以書面形式明確回復其同意或是不同意。

已簽署的聲明和房至狀況原件將是以後扣除賠償費的依據。如果房東沒有向您提供《房屋狀況表》,您應該自己擬定一份,並向房東或仲介發送一份副件。

從押金中扣除賠償費:房東必須在租約終止後的30天內返還押金或餘額。房東只能從中扣除以下金額:

  • 任何以不正當方式滯納或違反法律規定扣除的未支付房租;
  • 任何未支付的房地產稅的增加部分(如果根據租約中的有效稅率調整條款您有義務支付這筆費用);
  • 對由您、在您監護下的任何人,或得到您允許的任何人所造成損失的合理、必要的修理費用。也可扣除寵物賠償費。您不必支付由於正常使用造成的合理損耗。

如果房屋受損,房東必須在租約到期後的30天內向您提供一份詳細的損失清單,以及所做的必要的修理。房東或仲介必須確保清單的準確性,如作偽證將受到法律的懲處。此外,房東或仲介必須向您提供書面證據,說明實際或預期的修理費用,例如預算、賬單、發票或收據。

將預付款轉賬給新房東:一旦您租住的大樓被賣或被轉讓,房東必須將最後一個月的房租和押金,以及累計利息轉入新房東名下。新房東在收到您的款項後的45天內必須出具書面的轉賬通知。如果前任房東沒有將這筆預付款劃入新房東名下,他/她仍負有法律義務,但新房東還將相應地承擔一定的法律責任。新房東可以依據已支付的預付款允許您免費居住一段時間,以此來履行這一義務。

您有權立即要求退還您的押金,如果房東:

  • 未能按檢查要求在工作時間提供押金記錄;或
  • 未能在收到押金後的30天內向您出具銀行名稱和地址,以及押金金額和帳號;
  • 扣除了賠償金,但沒有在租約終止後的30天內向您提供詳細的賠償清單;或
  • 使用的租約包含與押金法相矛盾的條款,並試圖執行這些條款,或試圖讓您簽署棄權書。

在上述任何情況下,房東都不得以任何理由拒絕退還押金,也不得扣除賠償費。

而且如果房東不能:

  • 將押金存在一個銀行帳戶內;
  • 在租約終止後的30天內返還押金(或法定扣除後的餘額)與利息;或
  • 將押金或最後一個月的租金轉給新房東;

您有權要求立即退還您的押金和三倍的賠償,另加訴訟費用和合理的律師費。如果房東在租約終止後的30天內沒有支付最後一個月房租的利息,您還有權要求三倍賠償、未支付的利息、訴訟費用及合理的律師費。

承租人的權利

反對非法入室的權利:您的房東或房東的代理人只有在以下情況下才能進入您的公寓

  • 檢查房屋狀況;
  • 進行修理;
  • 帶領潛在的承租人、購房者、抵押權人或其代理人參觀公寓;
  • 根據法院判決;
  • 如果懷疑房屋被遺棄;或
  • 在租約結束前的30天內檢查房屋,以確定需要從押金中扣除的賠償金額。

房東必須選擇一個合理,而且對雙方都合適的時間來造訪公寓。如果房東無正當理由但堅持要進入您的公寓,您可以向您所在的地區的法院申請短期限制令( M.G.L. c. 186 §§ 1415B)。

針對報復的權利:儘管任意承租人或簽定了租房合同的承租人的房東有權終止租約,或提高房租而不說明理由,但他/她不得因此妨礙您行使您現有的法定權利.如果房東在您聯絡衛生委員會、加入承租人組織,或行使其他法定權利起的6個月內試圖提高房租、終止或變更您的租約,房東的行為將構成針對您的報復行為,除非房東能證明情況並非如此。房東有責任證明變更租約的理由並非是因為您行使了您的權利。( M.G.L. c. 186 §18

可居住權:您有權在租期內獲得安全、適宜的生活環境。《麻塞諸塞州衛生守則》保護承租人和公眾的衛生、安全和福利。當地衛生委員會負責實施該項法律。(注:在波士頓,執法部門是住房檢查部)。公眾可從State House Bookstore, State House, Room 116, Boston, MA 02133 (電話(617)727-2834)購買該法規的副件。

以下是該法規條款的範例:

水:房東必須向您提供足夠的水、足夠的電壓來滿足您的生活需求。在某些特定的情況下,只要您的書面租房合同清楚地列明瞭這一點,而且您租住的公寓單獨安裝了一個水錶,您將有義務支付水費。還需注明的是,您只需在租約開始時支付水費;一旦租期開始,不得在您的租約中添加說明了水費賬單安排的租約條款。房東還必須提供能夠將水加熱至110°F至130°F的設施,但您的書面租賃契約或租約也可能要求您提供燃料並支付燃料費用。

. 暖氣:房東必須提供能正常運轉的暖氣系統。房東還必須支付暖氣費,除非您的租約要求您支付這筆費用。從9月16日到6月14日的上午7點至下午11點,每個房間都必須加熱至68°F以上,其他時段則必須加熱至64°F以上。在採暖季,室內的最高溫度是78°F。

廚房:房東必須提供以下廚房設施:足夠大的能夠沖洗盤碟和廚房器具的水槽,狀況良好的加熱器和烤箱(除非您的書面租約要求您自備這些電器),安裝電冰箱的空間和適當的設施。房東不必提供冰箱。但如果房東確實提供了冰箱,他/她必須保證它能正常運轉。

蟑螂和老鼠:如果大樓裏有兩個或兩個以上的公寓,房東必須保證房屋沒有老鼠、蟑螂和蟲害。

結構元件:每位房東都必須維護房屋的地基、地板、牆、門窗、天花板、屋頂、樓梯、門廊、煙囪和其他結構元件,以確保它能夠防風、防雨、防雪;防鼠、防風雨、防水,避免長期受潮;並將其維護好,從各個方面說都符合其預定的用途。

除雪:一個以上的房屋或房間住戶共同使用,或預計共同使用的出口應清除一切障礙。

承租人的補償

扣留房租:麻塞諸塞州最高法院規定,當房東未能提供一個適宜的居住環境時,從房東收到違反適住保證的通知之日起,承租人便可以正當地扣留部分房租。扣留房租是一個強迫修理的有效方法,但這是較為重大的一個步驟,需要認真對待。您在扣留房租之前可以先尋求法律諮詢,因為房東可能會因您沒有支付房租而收回房屋。

您可以扣留部分房租,如果:

  • 您以書面形式要求您 的房東進行必要的修理,或
  • 當地衛生委員會檢查您的公寓後,發現違反衛生法規的現象,並通知了您的房東,或
  • 您在出現問題時正住在公寓,但不是由您導致這一問題的發生,而且進行修理、改善不衛生的條件不需要清空公寓。

一旦房東修理了所有的缺陷,承租人必須支付所有扣留的房租。

扣留的金額視具體情況而定。考慮到房屋出現狀況,您只需支付合理租金。( M.G.L. c. 239, §8A

修理和扣除:您可以對公寓或公共生活區進行緊急修理,如果滿足了以下三個條件,您可以扣除最多相當於四個月房租的修理費用:

  • 當地衛生委員會或其他執法機構證明,當前的條件已威脅到您的健康或安全;
  • 房東收到發自檢查機構的書面違法通知;
  • 從收到通知起的5天內,房東必須開始修理,或請服務公司來修理房屋,並必須在14天內完成所有必要的修理工作。(檢查機構或法院有權縮短這一時限)

提示:如果您外包給服務公司進行修理工作,然後從房租中扣除這筆費用,您必須保留一份收據。而且,如果這筆費用被認定是不合理的,您只能從中扣除合理的那部分費用。

如果您滿足了「修理和扣除」的要求,您可以認定該租約無效。然後,如果您選擇不進行修理,您有權搬離該公寓。但,您必須支付您租住期間的合理租金,而且您必須在合理的一段時間內搬空您的物品。( M.G.L. c. 111, §127L

關閉權:除修理或突發事件發生後的短暫時期外,房東不得停水停電,或關閉其他設施。如果房東以未支付房租為由停水停電,公共事業公司必須在計畫終止日到來之前提前30天內通知您。您也可以要求向該公司支付部分滯納的賬單,並從您的房租中扣除這筆費用。請撥打電信和能源部電話1-800-392-6066,瞭解更多詳情。( M.G.L. c. 164 §124I

房屋收回

沒有法院的命令,房東不得將您鎖在外面,或將您驅逐出公寓。如果您被迫遷出,麻塞諸塞州法律將向您提供一些保護。您也可以諮詢律師。

終止租約和使租約重新生效:

簽署了租約的承租人:如果您沒有支付房租,或者您或在您監護下的任何人給您的公寓造成了巨大的破壞,或者您違反了租約條款,您的房東有權要求收回房屋,但他/她必須向您發送「遷出通知書」。如果房東因您未支付租金而終止租約,他/她必須向您發出「14日遷出通知」( M.G.L. c. 186, §11和§ 12)。您的租約將具體規定其他終止通知要求,通常是7天。

如果您因未支付房租將被逐出公寓,您可以在答辯最後期限到來之前付清所有滯納的房租,加上利息、房東的立案費用來避免這種情況的發生。

任意承租人:如果因您未支付房租,租約將被終止,您的房東必須向您發送「14日遷出通知」( M.G.L. c. 186 §12)。如果由於其他原因租約將被終止,您必須提前30天或一個完整的租期收到書面通知(以較遲者為准)。

如果您因為未支付房租將被驅逐,您可以在收到這份通知之日起的10日內支付滯納的房租來避免這種情況的發生,只要這是您在過去的12個月內收到的第一份通知。如果通知中沒有提供如何使租約重新生效的條款,您可以居住至答辯最後期限之日。

享受租房補助的承租人的房東必須遵守租房補助合同和租契約中的房屋收回程式。

簡易程式和投訴:在通知規定的期限過後,房東必須向您發送一份「簡易程式和投訴」,以正式通知您他/她將對您採取法律行動。檔上將注明房屋收回聽證的日期,和提請答辯的最後期限。

答辯:答辯是您說明您為什麼不能遷出的書面答復。它將給您提供一個反訴房東的機會,理由包括違反衛生法、報復、騷擾、違反有關押金的規定,或不正當的房屋收回程式。您必須在開庭前的週一將答辯書送到法院和房東手中。記住保留一份副件。

判決和上述:如果您敗訴,您可以要求上述,並重新聽審。如果您請求上述,您必須在法院做出判決後的10日內提請《上述通知》。通常您需要支付上述保證金,但如果您無力支付,法院也可以減免這筆費用,您將被指派一名專業的辯護律師。

執法令:執行令是法官的驅逐令;沒有這張指令,房東不得將您逐出公寓。如果允許收回房屋,法院將在做出裁決後給房東10天的執行時間。您將提前48小時收到書面通知,說明執行驅逐令的日期和時間。在48小時通知規定的日期當日,您必須離開您的公寓。

在3個月內房東可以隨時使用驅逐令。但如果您是因為沒有支付房租而被驅逐,而且房東收到了在簡易流程行動中獲得的所有款項,那麼他/她不得使用該執行令,而且必須將其返還給法院。( M.G.L. c. 239 §3

緩期執行:如果並不是因為您的錯誤導致房屋被收回,或者您因此無法找到住處,您可以說服法官同意緩期執行,並允許您繼續在公寓居住(最多6個月)。年老或有殘疾的承租人可最多要求緩期一年執行。

如果您因為未支付房租而將被迫遷出,在法律上,您沒有任何可以繼續留在公寓的理由。但是,如果您造成的損失(可以是由於您反訴了您的房東)低於您欠房東的金額(例如:欠租),您有7天的時間來支付餘額、利息和訴訟費用,以避免被驅逐。( M.G.L c. 239, §8A

房至收回: 當執行令上規定的日期到來時,您必須搬離。如果拒不搬離,治安官或員警可以搬走您的物品並將它們放入倉庫,除非您允許將它們放在大街上。如果您的物品被放入倉庫,搬運人必須開具一份列明所有存貯物品的清單。您以前的房東有權向法院請求獲得搬遷費用補償。存貯公司對您的物品享有留置權,該項權利可通過出售這些物品來實現。但存貯公司必須等到6個月後才能拍賣您的物品。您無需支付欠租便可以取回您的傢俱。但自那以後的20年內,在您付清款項之前,您都欠付法院這筆款項。( M.G.L. c. 239, §4

搬離

在您搬離之前,您應該要求您的房東來檢查您的公寓。這也許將有助於降低因公寓受損而與房東發生爭執的幾率。如果您曾向房東交納了押金,檢查《房屋狀況表》。在搬離當日,記得打掃公寓。在搬離時,您也可以將公寓的狀況拍攝下來,並注明日期。這些照片將有助於解決押金爭端。如果您向房東交納了押金或最後一個月的房租,給房東留下您未來的地址,這樣他/她便可能向您郵寄您應得的利息。

文件

保存好您的房租支付證明,投訴文件、與房東的聯繫資料、維修單據、信件,以及其他與租房相關的重要事件和文件。一旦發生爭議,這些檔將有助於解決爭端。

援助機構

住房歧視:
Massachusetts Commission Against Discrimination (麻塞諸塞州反歧視委員會)
http://www.mass.gov/mcad
(617) 994-6000

地產仲介 / 銷售員的許可問題
Division of Professional Licensure (從業執照部)
http://www.mass.gov/reg/consumer
信息:房地產委員會(617) 727-2373
投訴:調查辦公室(617) 727-7406

含鉛塗料的去除:
Department of Public Health (公共衛生部)
http://www.mass.gov/dph/clppp/
兒童鉛中毒預防計畫
(617) 624-5757;免費電話: (800) 532-9571

面對面調停:
Attorney General's Consumer Hotline (有關本計畫在您所在地區開展情況的詳情,請拔打:
首席檢察官消費者執線)
(617) 727-8400 ; www.mass.gov/ago

預防無家可歸和對低收入承租人及其房東的調解
Department of Housing and Community Development (住房和社區發展部)
有關您所在地區預防無家可歸計畫的詳情,請拔打: (617) 573-1100
http://www.mass.gov/dhcd

獲得法律援助:
Massachusetts Bar Association Lawyer Referral Program(麻塞諸塞州律師協會律師轉介計畫)
(617) 654-0400;麻塞諸塞州免費電話: (800)-392-6164
http://www.massbar.org/

低收入消費者的法律服務計畫
請拔打消費者事務和業務法規辦公室
免費電話:(888) 283-3757

麻塞諸塞州房地產經紀人協會編制

本辦公室能力有限,無法回復英語之外語種的請求。欲知詳情,請求助說英語的朋友,致電我們的消費者服務熱線:1-888-283-3757,或寄送電子郵件至: consumer@state.ma.us