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Preparado por: Massachusetts Association of Realtors

Como Encontrar um Bom Locatário

Taxa de Corretagem: Ao alugar um apartamento, você não pode cobrar a taxa de corretagem de um locatário potencial se você for, também, o proprietário do imóvel. ( M.G.L. c. 112 §87DDD-1/2 and 254 C.M.R. § 2.01 et seq). Somente um corretor licenciado ou um vendedor pode receber por apresentar um locador a um locatário.

Dever de Não Discriminar de Forma Ilegal: Um conjunto de leis federais, estaduais e locais proíbe a discriminação de pessoas com base em raça, cor, nacionalidade, origem familiar, sexo (gênero), orientação sexual, idade, estado civil, religião, situação militar/de veterano de guerra, deficiência visual ou auditiva, recebimento de verbas assistenciais públicas ou subsídio para moradia e o fato de ter filhos, salvo poucas exceções. É proibido discriminar contra a presença de crianças no apartamento em razão de o seu imóvel conter tinta a base de chumbo e você não querer incorrer nas despesas necessárias para remover o excesso desse metal do imóvel. Certifique-se de que os seus corretores compreendam que você não irá tolerar qualquer tipo de discriminação no processo de locação do seu imóvel.

Processo de Seleção de Locatários Potenciais: Como o pagamento da hipoteca de seu imóvel pode, em muitos casos, depender diretamente dos pagamentos que você receberá do locatário, faça sempre uma verificação de crédito e uma avaliação do histórico de locação do locatário potencial por meio de empresas que prestam esses serviços a um custo reduzido. Você também deve sempre confirmar informações sobre o locatário potencial a respeito de seu emprego atual, nível salarial, perspectivas de permanência no emprego e obter referências não só de seu locador atual, mas também do locador imediatamente anterior. Além disso, talvez seja importante conhecer pessoalmente os seus locatários antes da aprovação final, sobretudo nos casos de locações envolvendo diversas unidades no mesmo imóvel onde reside o locador. O princípio prático segundo o qual locatários não devem gastar mais de 1/4 de sua renda com aluguel tem sido flexibilizado em razão de aumentos no valor dos aluguéis. Contudo, caso os locatários queiram acrescentar o nome de um dos pais ou de um amigo como garantia de sua obrigação financeira para com você, não se esqueça de que é muito difícil fazer valer uma garantia dada por uma pessoa que resida fora do estado.

Preparação Prévia do Apartamento para a Locação: Antes de alugar um apartamento, você deve submetê-lo a uma rigorosa inspeção depois que o locatário atual desocupá-lo ou no final da locação atual, para avaliar qualquer dano causado ao imóvel e assegurar que os reparos necessários sejam bem-feitos tanto para facilitar o aluguel do apartamento a um novo inquilino, quanto, uma vez alugado, para uso do novo locatário. Em determinadas circunstâncias, você é obrigado a submeter o imóvel a uma inspeção da Secretaria de Saúde (Board of Health), para verificação de que o apartamento atende às exigências do Código de Saúde do Estado e às normas de segurança antes de iniciar uma nova locação.

Do ponto de vista comercial, fazer isso pode ser bastante proveitoso, mesmo que não seja obrigatório, pois a previsão e resolução de problemas antes que eles ganhem maiores dimensões é algo essencial para manter o bom andamento de uma operação, garantir um bom custo/benefício e uma boa rentabilidade na administração de imóveis residenciais.

Declaração do Inspetor sobre Reparo de Todas as Violações: Obtenha uma declaração do inspetor tão logo todas as violações mencionadas por ele tenham sido devidamente corrigidas.

Essa declaração também funciona como fundamento caso o locatário venha a reclamar de problemas no apartamento depois de se mudar para ele.

Obrigação de Remover Chumbo do Apartamento: Sempre que houver uma criança com idade inferior a 6 (seis) anos em uma residência contendo níveis de chumbo que ultrapassem os limites da lei, você será obrigado a remover adequadamente as substâncias nocivas. ( M.G.L.c. 111, § 199(a)).

Também é obrigatório que você ou o seu corretor forneça aos locatários uma cópia da Notificação Sobre a Lei do Chumbo do Estado de Massachusetts, que trata dos perigos apresentados pelas tintas à base desse metal e da exigência de remover tinta à base de chumbo em locais onde venham residir crianças com idade inferior a seis (6) anos.

Adiantamentos de Pagamento Máximos: Ainda que o locatário possua animais de estimação ou exerça atividades pessoais com potencial de danificar o apartamento, como, por exemplo, pintura artística, você está proibido de cobrar adiantamentos além do valor referente ao aluguel do primeiro e do último mês, mais um mês de depósito-caução e mais a despesa com a instalação de uma nova fechadura. ( M.G.L. c. 186 §15B)

Exigir que um locatário adiante o aluguel quando ele não é obrigado a fazê-lo e, de fato, não tendo ele ainda ocupado o imóvel, constitui prática injusta ou enganosa, a não ser que as duas partes tenham firmado acordo por escrito nesse sentido. (940 CMR § 3.1 7 (6) (d)).

Ao violar o Estatuto de Proteção aos Direitos do Consumidor, c.93 A, com um ato injusto ou enganoso contra um locatário, você está sujeito a pagar até o triplo dos danos sofridos por ele, mais custas processuais e honorários advocatícios do locatário.

Tipos de Locação

Os seus direitos, conforme a lei, irão variar de acordo com o tipo de uso do imóvel.

Contrato de Aluguel: Em geral, uma locação é definida através de um acordo por escrito para alugar um apartamento por um período definido, por um valor específico, normalmente pago a cada mês. Você não pode despejar o locatário antes do final do prazo de locação, exceto no caso de violação de alguma cláusula do contrato. Também não pode aumentar o valor do aluguel antes do final do prazo de locação, exceto se o aumento estiver previsto em contrato. A maior parte das locações assegura que você poderá despejar o locatário se ele violar o contrato. Uma notificação prévia de 14 dias para desocupar o imóvel é obrigatória no caso de falta de pagamento do aluguel. ( M.G.L. c. 186, §11). Embora o locatário tenha concordado em pagar aluguel por todos os meses durante os quais ele ocupar o imóvel, ele terá de pagá-lo por todo o período remanescente, até o final do contrato, se vier a desocupar o apartamento sem o seu consentimento, exceto nos casos mencionados abaixo. Mesmo nesses casos, você deve se empenhar para encontrar um novo locatário que possa assumir o saldo do contrato deixado pelo ex-locatário. Isso é conhecido por "dever do locador de mitigar danos".

Uso Livre: Configura-se Uso Livre quando, com a permissão do locador (mas sem um contrato de aluguel), uma pessoa ocupa seu apartamento mediante o pagamento regular de aluguel, geralmente mensal. O Uso Livre pode se fundamentar em contrato por escrito ou por acordo verbal. Nesse tipo de locação, tanto você quanto o seu locatário podem rescindir o acordo a qualquer momento, por qualquer motivo específico ou sem qualquer motivo aparente, fornecendo à outra parte notificação prévia, por escrito, de 30 dias ou por um período integral de aluguel, o que for maior. A rescisão do Uso Livre por falta de pagamento requer somente uma notificação prévia de 14 dias para desocupar o imóvel. ( M.G.L. c. 186, § 12)

Embora um acordo de Uso Livre válido perante a lei possa ser verbal ou escrito, o contrato formal deve ser sempre adotado por oferecer maior proteção para você e para o seu locatário. Uma outra razão para que o contrato de uso seja firmado por escrito é o fato de que, na ausência de um documento estabelecendo a obrigação do locatário em pagar as concessionárias de serviços públicos, essa obrigação recairá sobre o locador, mesmo havendo acordo verbal em contrário. Um aperto de mão é bom, mas um contrato por escrito é muito melhor. (105 C.M.R. § 410.190, § 410.201, § 410.354.)

Uso Subsidiado: A maioria dos aspectos do uso subsidiado é regulamentada pelo acordo de locação e pelas leis estaduais e federais aplicáveis, diferenciando-se, em grande parte, dos resumos aqui oferecidos, que por sua vez se referem a locatários que pagam aluguel a preço de mercado.

Depósito-Caução e Aluguel do Último Mês de Locação

Um pagamento referente ao último mês de locação é um adiantamento feito ao locador no início do uso do imóvel que será aplicado ao último mês de uso. Nada lhe obriga a depositar esse pagamento em conta vinculada, com rendimento de juros, em separado. Você deve fornecer um recibo ao locatário no ato do recebimento do aluguel do último mês, discriminando o valor, a data do recebimento, a finalidade do pagamento como aluguel do último mês, o nome do recebedor ou da pessoa para quem o dinheiro está sendo pago, a descrição do imóvel, uma declaração do direito do locatário a juros anuais de 5% ou à taxa menor que o locador efetivamente receber caso decida depositar o dinheiro em conta vinculada e uma solicitação formal ao locatário de que, ao desocupar o imóvel, informe o endereço para o qual o valor dos juros deverá ser enviado. Em caso de aumento do aluguel, você pode exigir que o locatário complemente o valor do aluguel referente ao último mês. ( M.G.L. c. 186, § 15B).

Pagamento de Juros sobre o Último Mês de Locação Juros devem ser pagos ao locatário na data do aniversário da locação ou, se a locação terminar antes de completar um ano, por todos os meses de uso, exceto o último. Na data de aniversário da locação, o locador deve enviar ao locatário uma declaração do valor dos juros devidos com o pagamento desses juros ou uma declaração de que o locatário pode deduzir o respectivo valor do pagamento do próximo aluguel. Caso você não tenha enviado qualquer dos itens acima citados ao locatário na data de aniversário da locação, o locatário poderá, de acordo com a lei, deduzir o valor dos juros do próximo aluguel a ser pago. Essa dedução não constitui quebra do contrato de locação que dê margem a despejo. Se não pagar os juros dentro de 30 dias após o fim da locação ou após a desocupação do imóvel pelo locatário, você estará correndo o risco de ter que pagar o triplo do valor dos juros devidos, mais custas processuais e honorários advocatícios. ( M.G.L. c. 186, § 15B (2) (a)).

Transferência de Aluguel do Último Mês para Novo Locador: Em caso de venda, execução de hipoteca ou outra forma de transferência da propriedade do imóvel, o locador deve transferir o aluguel do último mês para o novo locatário, com os juros acumulados. O novo locador deve notificar o locatário por escrito a respeito da transferência, em até 45 dias a contar da data de recebimento. Caso deixe de fazer a devida transferência, o ex-proprietário do imóvel manterá sua obrigação para com o locatário, mas o novo locador também passará a ser responsável por ela, no valor referente ao aluguel do último mês. O novo locador pode compensar sua obrigação para com o locatário permitindo-lhe morar sem qualquer custo por um período coberto pelo aluguel do último mês.

Depósito-Caução: O depósito-caução é um valor em dinheiro que o locatário lhe paga e você mantém em uma conta vinculada, com rendimento de juros, em separado, para indenizá-lo por perdas que você venha a sofrer no caso do locatário deixar de pagar os aumentos de impostos devidos ou danificar as instalações do imóvel. Como o depósito pertence ao locatário até o momento em que seja aplicado a você, de acordo com a lei, você deve:

  • Mantê-lo em conta com rendimento de juros, separada da sua própria conta, em um banco no estado de Massachusetts;
  • Fornecer um recibo ao locatário dentro de 30 dias a contar da data do recebimento do depósito, com o nome e o endereço do banco, o número da conta na qual o depósito foi feito e seu respectivo valor; e
  • Pagar juros de 5% ou qualquer valor correspondente a índice menor efetivamente recebido do banco no qual o dinheiro está depositado, se o locatário reside no imóvel há pelo menos um ano. Esse pagamento deve ser feito na data de aniversário da locação.

Pagamento dos Juros sobre o Depósito-Caução: Na data de aniversário da locação, você deve enviar ao locatário uma declaração dos juros devidos, com um cheque no valor correspondente, ou notificá-lo de que pode deduzir esse valor do pagamento do próximo aluguel. Se você não tiver pago os juros ao locatário na data de aniversário da locação, o locatário poderá, de acordo com a lei, deduzir o valor dos juros do próximo pagamento de aluguel. Ao término da locação, você pode enviar os juros devidos ao locatário dentro de um prazo de até 30 dias.

Declaração de Vistoria: Mediante o recibo do depósito ou dentro de 10 (dez) dias a contar dessa data, você deve fornecer ao locatário uma Declaração de Vistoria do Imóvel contendo uma lista abrangente dos danos existentes na unidade, assinada por você e por seu corretor. A notificação deve informar o locatário de que ele precisa assinar a lista dentro de 15 (quinze dias) a partir do recebimento ou da mudança, se ela estiver correta. Além disso, você deve informá-lo de que deixar de devolver a lista poderá levar um tribunal a entender que ele concorda integralmente com a Declaração de Vistoria do Imóvel proposta pelo locador. Você terá, então, 15 (quinze) dias para assinar a lista de danos do locatário ou enviar-lhe uma declaração afirmando claramente que discorda dela. EmEmbora existam formulários para esses fins, recomenda-se consultar um advogado ou profissional do mercado imobiliário a respeito do recebimento de um depósito-caução.

Deduções do Depósito-Caução: Ao término da locação, você deve devolver o depósito-caução ou saldo desse depósito dentro de 30 (trinta) dias a contar da data em que o locatário desocupar o apartamento. Você pode descontar do valor a ser devolvido os seguintes itens:

  • Aluguel não pago que não tenha sido descontado na forma da lei;
  • Aumentos de impostos sobre imóveis não pagos, os quais o locatário é obrigado a pagar conforme uma cláusula válida sobre o assunto presente no contrato de locação; e
  • Qualquer valor razoável que seja necessário para reparar danos causados pelo locatário, seus animais de estimação ou hóspedes.
  • Danos decorrentes do uso normal de um apartamento não são passíveis de dedução.

Se você deduzir despesas do valor do depósito-caução com o objetivo de compensar danos, você precisará entregar ao locatário uma declaração juramentada, sob pena de perjúrio, com uma lista dos danos que justificam as deduções e demonstrando os custos reais ou estimados dos respectivos reparos, como notas fiscais, recibos ou faturas. Você não poderá descontar danos constantes da respectiva Declaração de Vistoria do Imóvel, a não ser que tenha realizado reparos depois do início da locação e os danos tenham sido provocados novamente, pelo locatário ou pessoas sob sua responsabilidade.

Se o valor dos danos ultrapassar o do depósito-calção, você terá a liberdade de mover ação contra o locatário para receber o montante adicional.

Transferência de Depósito-Caução para Novo Locador

Notificação do Proprietário: Em até 45 (quarenta e cinco) dias a contar da transferência de titularidade do imóvel, o novo proprietário deverá notificar o locatário de que o depósito-caução foi transferido e que ele agora o detém, em benefício do locatário. Essa notificação deve ser feita por escrito, contendo o nome do novo proprietário e do novo corretor, seus respectivos endereços e telefones comerciais.

Penalidades por Administração Indevida do Depósito-Caução: O locatário terá direito à devolução imediata do depósito-caução se você :

  • Não der ao locatário acesso aos registros do depósito em horário comercial;
  • Não entregar ao locatário, dentro de 30 (trinta) dias a contar da data do recebimento do respectivo valor,um recibo contendo o nome e o endereço do banco e o número da conta em que o dinheiro foi depositado e o montante do depósito;
  • Fizer deduções por danos no valor do depósito sem submeter a documentação adequada, conforme relacionado acima; ou
  • Usar um contrato de locação conflitante com a lei que regula o depósito-caução e tentar fazer valer esse contrato ou, ainda, tentar levar o locatário a renunciar a seus direitos ("waiver").

O locatário terá direito à devolução imediata do depósito caução, ao triplo do valor dos danos sofridos e honorários advocatícios se você:

  • Deixar de depositar o depósito-caução em uma conta com rendimento de juros em um banco no estado de Massachusetts, em separado das suas contas bancárias;
  • Deixar de devolver o depósito-caução ou seu saldo depois de 30 (trinta) dias a contar do término da locação; ou
  • Deixar de transferir o depósito-caução para o novo locador . ( M.G.L. c. 186, § 15B).

Um novo locador terá as mesmas responsabilidades acima descritas sobre a transferência do aluguel do último mês.

Manutenção da Responsabilidade do Ex-Proprietário: O ex-proprietário e seu corretor se mantêm passíveis de responsabilização pelo pagamento do triplo dos danos causados, conforme cláusula de retenção e contabilização do Estatuto, até que:

  • O depósito-caução tenha sido transferido e o locatário tenha recebido a notificação escrita acima mencionada; ou
  • O depósito-caução tenha sido devolvido ao locatário.

O novo proprietário é integralmente responsável por pagamento do triplo dos danos, mesmo que o ex-proprietário deixe de transferir o depósito-caução e de fazer a notificação devida ao locatário, conforme mencionado acima.

Recomenda-se que, antes de optar por reter um depósito-caução, você procure um advogado ou outro profissional do mercado imobiliário, porque as penas por administrar de forma inadequada o dinheiro do locatário são severas.

Outros Direitos, Deveres e Responsabilidades Comuns dos Locadores

O Direito a Pagamento Imediato: Você tem direito a receber o aluguel no primeiro dia de cada mês, a não ser que as partes firmem acordo determinando outro período para pagamento. Não há nenhum período de carência no estado de Massachusetts e, assim, se o locatário não pagar seu aluguel no primeiro dia do mês, você pode dar início ao processo de despejo com o envio de uma notificação ao locatário.

O Direito ao Cumprimento do Acordo de Locação: Você tem direito de exigir que o locatário obedeça às cláusulas do acordo de locação, seja este oral ou por escrito. Se o locatário deixar de cumprir alguma cláusula do acordo (como, por exemplo, sublocando o imóvel, mantendo animais de estimação ou fumantes ou ainda fazendo outros usos proibidos do apartamento, como criar pombos), você terá o direito de rescindir o contrato e dar início ao processo de despejo. Veja, abaixo, o item Despejo.

Aumento de Aluguel: Você pode aumentar o aluguel em qualquer valor que, em sua opinião, esteja de acordo com o mercado, tanto no caso de unidades imobiliárias não-subsidiadas quanto unidades que não se enquadrem nas demais restrições de controle sobre aluguel relativas a casas motorizadas, nas circunstâncias que se seguem.

Sob um acordo de uso livre, você deve rescindir a locação e notificar o locatário do aumento do aluguel com antecedência de pelo menos um período de aluguel completo, mas não inferior a 30 dias, antes da data efetiva da aplicação do aumento.

Você só pode aumentar o valor do aluguel de um locatário depois do final do prazo de locação, exceto se uma outra condição estiver prevista no contrato. Na grande maioria dos casos, o contrato de locação prevê limites de prazo para a notificação de renovação, que devem ser observados quando se pretende aumentar o aluguel de um locatário. Aumentos de aluguel podem ser complicados, e deve-se procurar orientação de um advogado antes de tentar promovê-los. Aumentar aluguéis incorretamente pode ocasionar problemas desnecessários, dispendiosos e que levam tempo para ser resolvidos ou provocar disputas jurídicas com o seu locatário. ( M.G.L. c. 186, §§ 11 and 12).

Multa por Atraso no Pagamento: Você não pode cobrar adicionais ou multas por atraso no pagamento de aluguel, exceto se o pagamento for feito com 30 dias de atraso ou mais. Descontos para estimular o locatário a pagar adiantado também são ilegais. É prática ilícita, portanto, reduzir o aluguel em 10% se o pagamento for realizado nos primeiros cinco dias do mês. (940 CMR § 3.1 7 (6) (a)). Contudo, como não há nenhum "período de carência", você pode dar início ao processo de despejo se o aluguel estiver atrasado um só dia.

Serviços Públicos: Você pode exigir que o locatário pague sua própria conta de eletricidade e gás. Porém, se essa obrigação não estiver definida por escrito em um contrato de locação, você poderá vir a ser cobrado por contas de concessionárias em atraso se o locatário recusar-se a pagá-las, apesar de ter concordado em fazê-lo em acordo verbal que estabeleceu com você.

O Direito a Entrar no Apartamento: Um locador em geral pode entrar no apartamento em horários razoáveis e mediante notificação prévia também razoável, pelas seguintes razões:

  • Para mostrar o apartamento para locatários, compradores, financiadores potenciais ou seus corretores;
  • Para inspecionar as instalações do imóvel;
  • Para fazer reparos;
  • Para realizar inspeção 30 dias antes do final da locação para definir se há danos a ser deduzidos do depósito-caução;
  • No caso de o imóvel parecer estar abandonado; e
  • Autorizado por um mandado judicial.

Dever de Fornecer Instalações Habitáveis: Você deve fornecer apartamentos e áreas comuns habitáveis durante todo o período de locação, de acordo com os padrões mínimos do Código Sanitário do Estado, que tem por objetivo proteger a saúde, a segurança e o bem-estar dos locatários e do público em geral.

Aquecimento: Os locadores devem fornecer um sistema de aquecimento por apartamento ou um sistema que sirva todos os apartamentos, em boas condições de funcionamento. O locador deve pagar o combustível para o fornecimento de aquecimento e água quente, bem como eletricidade, a menos que o acordo de locação disponha em contrário. A temporada de aquecimento vai de 16 de setembro a 14 de junho, período durante o qual todos os compartimentos do imóvel devem manter temperatura entre 68 graus Fahrenheit e não mais que 78 graus Fahrenheit das 7h às 23h e de pelo menos 64 graus Fahrenheit nos demais horários.

Cozinhas: Em cada cozinha, os locadores devem fornecer uma pia com dimensões suficientes para lavar louça, mais utensílios de cozinha, fogão e forno em boas condições de funcionamento, a menos que o acordo de locação disponha em contrário, além de fiação e tomada para a instalação de refrigerador. O locador não é obrigado a fornecer o refrigerador, mas, se o fizer, deverá mantê-lo em boas condições de funcionamento.

Água: Se atenderem a determinados pré-requisitos legais, os locadores poderão cobrar o consumo de água de novos locatários mediante a instalação de um medidor na unidade imobiliária. Porém, os locadores devem lembrar-se de que permanecem responsáveis pelo pagamento das contas de água e esgoto e devem efetuar a cobrança dos valores correspondentes dos locatários individualmente. Antes de instalar medidores em unidades individuais, os locadores devem entrar em contato com o Departamento de Saúde Pública do Estado de Massachusetts para obter os formulários a ser preenchidos. Cabe ainda aos locadores fornecer água quente a temperaturas variando de 110 oF a 130 oF, e pagar pelo combustível necessário para isso, a menos que o contrato de locação por escrito disponha em contrário.

Infestações: Você deve manter as áreas comuns e os apartamentos livres da presença de roedores, insetos e outras infestações se houver dois apartamentos ou mais no prédio.

Elementos Estruturais: Cabe a você manter as fundações, os pisos, paredes e muros, portas, janelas, tetos, telhados, poços de escadas, alpendres, chaminés e todos os elementos estruturais do imóvel, de forma a impedir a entrada de vento, chuva e neve, e garantir que sejam à prova de roedores, bem protegidos contra as variações climáticas e a água e isentos de umidade crônica, em bom estado de conservação e em condições de habitação humana em qualquer tempo.

Manutenção das Saídas: Cada saída usada ou concebida para uso dos ocupantes do prédio é de sua responsabilidade e deve ser mantida livre de neve, lixo e outros obstáculos à movimentação de pessoas.

Direitos dos Locatários

Retenção de Aluguel: Se você deixar de manter as instalações do imóvel em condições de habitação ao longo do período de locação, os locatários terão direito, perante a lei, de reter parte do aluguel a partir da data em que você for notificado a respeito de quebra da Garantia de Condições de Habitação se:

  • Eles tiverem reclamado para você de defeitos ou problemas pelos quais a Secretaria de Saúde tenha notificado o prédio em razão de violações do Código;
  • O locatário não estivesse com o aluguel atrasado antes que as condições que motivaram a reclamação chegassem ao seu conhecimento;
  • Você não tiver demonstrado que as condições que motivaram a reclamação foram causadas pelo locatário ou ocupante;
  • As instalações no imóvel não estiverem localizadas em um hotel, motel ou alojamento no qual o locatário esteja residindo há menos de 3 (três) meses consecutivos; e
  • Você não tiver demonstrado que os reparos necessários são tão extensos que o apartamento deverá ser desocupado para a execução.

Reparos e Deduções: O seu locatário pode, na forma da lei, fazer reparos por sua própria conta e deduzí-los de futuros aluguéis se:

  • A Secretaria de Saúde tiver atestado a presença de violações que possam colocar em perigo a saúde, a segurança ou o bem-estar dos moradores;
  • Você tiver sido notificado, por escrito, da existência de violação;
  • Você tiver deixado de contratar alguém para fazer o reparo dentro de cinco (5) dias a contar do recebimento da notificação por escrito ou tiver deixado de executar os reparos com previsão de conclusão em até 14 (quatorze) dias do recebimento da notificação;
  • O locatário não tiver sido o agente causador das violações;
  • O locatário só deve deduzir do aluguel valores razoáveis, à luz das violações e medidas corretivas alternativas; e
  • O locatário não tiver lhe negado acesso ao imóvel para a execução dos reparos de maneira não-razoável.

O locatário está limitado a uma dedução máxima de 4 quatro (4) meses a cada período de 12 (doze) meses de aluguel. Caso não queira fazer os reparos e a existência dos problemas tiver sido atestada pela Secretaria de Saúde, conforme acima descrito, o locatário pode declarar a anulação da locação e deixar o imóvel dentro de tempo razoável desde que pague o valor justo do aluguel pelo período em que continuar ocupando o apartamento. ( M.G.L. c. 111, § 127L).

Retaliação: Você não pode adotar medidas de retaliação contra os seus locatários em função de eles exercerem direitos assegurados por lei, como reclamar para você ou para a Secretaria de Saúde de problemas no apartamento, entrar para uma associação de locatários ou reter aluguel na forma da lei ou reparar danos e deduzí-los do aluguel. Haverá presunção de que você está adotando medidas de retaliação se, em até 6 (seis) meses a partir do exercício, pelo locatário, de quaisquer direitos protegidos, você rescindir o contrato de locação, aumentar o aluguel ou de outro modo alterar as condições da locação. Nesses casos, para evitar penalidades que podem chegar ao valor do triplo do aluguel do imóvel, honorários advocatícios e custas processuais, você terá de provar em um tribunal que seus atos não foram movidos por retaliação.

Manutenção de Registros:

Como em qualquer empresa, a administração eficiente de qualquer propriedade residencial requer uma boa manutenção de registros. É extremamente importante que você mantenha registros detalhados de todos os aspectos da locação. Além dos extensos registros exigidos no caso de você reter um depósito-caução, é preciso registrar todos os contatos feitos com locatários e reclamações feitas por eles, com as respectivas datas e notas sobre o que foi conversado; contatos com prestadores de serviços de reparos, inspeções do Departamento de Saúde, faturas, recibos de reparos e outros documentos do tipo. Os locatários do estado de Massachusetts são protegidos por muitos direitos e contam com vários instrumentos de remediação. Com freqüência, poder contar com registros corretos é o que faz diferença quando se trata de ganhar ou perder uma disputa judicial ou de evitar que as coisas cheguem a esse ponto.

Despejos

Resolução Extra-Judicial de Disputas: Quando surgirem reclamações ou disputas com locatários, investigue-as e procure lidar com elas rapidamente. Ignorar reclamações de locatários ou simplesmente se recusar a resolvê-las pode levar a casos de despejo dispendiosos e extremamente desagradáveis, além de prolongada suspensão dos pagamentos de aluguel durante o litígio. Embora haja, no estado de Massachusetts, projetos de lei que, se aprovados, exigiriam do locatário que contestasse um despejo a efetuação do depósito dos aluguéis em conta vinculada, essa exigência não existe na atualidade. Assim, o mais prudente é tentar resolver todas as questões antes de entrar com uma ação de despejo na Justiça, porque, depois de iniciado o processo, o locatário pode muito bem deixar de pagar o aluguel até o momento em que um juiz decidir o valor e a data do reinício dos pagamentos pela continuidade do uso do seu apartamento. Isso pode durar meses - e muitas vezes dura -, caso a ação seja contestada.

Ao tentar colaborar com locatários em dificuldades financeiras ou com outros problemas que interfiram no cumprimento do contrato de locação, não permita que essas questões estendam-se sem chegar a uma rápida solução registrada por escrito. Como os casos de Processo Sumário (ações de despejo) podem levar meses, sobretudo se contestados, se você permitir que a situação de falta de pagamento se prolongue muito, terá perdido muitos meses de aluguel quando ganhar uma execução (ordem de despejo). Na falta de uma exigência de depósito do aluguel em conta vinculada, você provavelmente perderá todo o aluguel dos meses de intervalo.

Rescisão Antecipada

Em alguns casos, perto do fim do prazo de locação, você pode dar início ao processo de despejo, se tiver fundamentos substanciais para crer que o locatário está propenso a manter a posse das instalações do imóvel após o término do prazo de locação. Nenhuma Execução (ordem de despejo) pode ser emitida antes do fim do prazo do contrato, mas você terá economizado algum tempo e, talvez, um pouco da renda gerada pelo aluguel por ter obtido permissão judicial antecipada para despejar um locatário que ficaria no seu imóvel depois do fim do contrato. ( M.G.L. c. 239, § 1A).

Proibição de Impedimento de Acesso

Se você quer que um locatário saia definitivamente do seu apartamento, o único meio legal é obter uma Execução (ordem de despejo). Você não pode trancar um locatário fora do imóvel, exceto em circunstâncias excepcionais de interpretação muito restrita. As penalidades pela suspensão ilegal do fornecimento de serviços públicos ao locatário ou do impedimento ilegal de seu acesso ao apartamento sem uma Execução podem ser severas, com possibilidade de pagamento de três meses de aluguel, honorários advocatícios e injunções forçando-o a aceitar de volta no apartamento o locatário que sofreu a ofensa, além de penalização criminal e multas em alguns casos. ( M.G.L. c. 186, § 14).

Rescisão da Locação e Notificação para Desocupar o Imóvel

Locatários com Contrato de Aluguel : Se você quiser despejar um locatário sob contrato de aluguel por qualquer razão que não a falta de pagamento, como por exemplo, a sublocação não-autorizada do imóvel ou danos à propriedade, o contrato de locação em geral definirá que tipo de Notificação para Desocupar o Imóvel você deve usar e quando apresentá-la. Ao despejar um locatário por falta de pagamento, você deve enviar-lhe uma Notificação Prévia de 14 Dias para Desocupar o Imóvel. ( M.G.L. c. 186, § 11). Porém, se pagar todo o dinheiro que deve, mais custos, juros e as custas processuais da sua ação judicial até a data-limite de sua Resposta no tribunal, o locatário terá direito absoluto de suspender o despejo.

Locatários com Uso Livre do Imóvel: Ao despejar o locatário por outra razão que não a falta de pagamento ou sem apresentar qualquer razão, você deve dar-lhe uma Notificação Prévia de 30 Dias para desocupar o imóvel. Se o motivo do despejo for falta de pagamento, você deve dar uma Notificação Prévia de 14 Dias para desocupar o imóvel. Porém, se pagar todo o dinheiro reclamado como devido, mais custos, juros e as custas processuais, e se essa for a única Notificação para desocupar o imóvel que você lhe tiver dado nos últimos 12 meses, o locatário terá direito absoluto de suspender o despejo. Se você não colocar, na Notificação para desocupar o imóvel, uma observação informando-o disso, o locatário terá direito a suspender o despejo com o pagamento dos valores acima mencionados até a data-limite de sua Resposta no tribunal. ( M.G.L. c. 186, § 12).

Locações Subsidiadas : Embora não esteja mais sujeito exclusivamente à autorização da divisão de habitação do governo local, o despejo de locatário nessa condição ainda é controlado por cláusulas específicas do contrato de locação e por um conjunto de leis federais e estaduais. Deve-se consultar um advogado para o despejo de um locatário em regime de locação subsidiada.

Há muitos tipos de Notificação para desocupar o imóvel, que variam de acordo com o tipo de locação que se deseja rescindir e com os direitos que você queira reservar para si depois da rescisão. Além disso, as regras que determinam o momento e o método de apresentação da notificação são confusas para novos locadores. Recomenda-se que você não se apóie somente na orientação de um oficial de polícia ao enviar uma Notificação para desocupar o imóvel, consultando um advogado antes de dar início ao procedimento. Apesar de muitos oficiais de polícia deterem conhecimentos significativos a respeito da apresentação da notificação, é possível que eles não conheçam todas as exigências quanto a aspectos técnicos da rescisão de locações requeridos de você para que o seu caso não seja desconsiderado no tribunal ou para reservar-lhe determinados direitos.

Citação e Reclamação

Ao fim do período concedido na notificação, você e seu advogado devem apresentar uma Citação do locatário em Processo Sumário e uma Reclamação contra ele. Isso coloca o locatário oficialmente sob o poder do tribunal, informando-o da data do julgamento, do local da audiência, das razões do despejo e da quantia em dinheiro, se for o caso, você reclama receber dele.

Resposta

Trata-se da resposta por escrito enviada a você pelo locatário, apresentando as razões pelas quais ele não deveria ser despejado e, se houver, o valor em dinheiro que contra-reclama receber, a título de danos como violações do Código de Saúde do Estado, retaliação ou procedimentos de despejo incorretos.

Julgamento

Se você não conseguir chegar a um acordo com o locatário para dar solução ao que motivou o despejo, haverá julgamento. Nessa audiência, o locatário e você ou o seu advogado apresentam testemunhas e documentos, e um juiz ou um júri decide se você ou o locatário deve ganhar a ação e qual a quantia, se for o caso, que o locatário terá que pagar a você ou você terá que pagar a ele.

Apelação

Qualquer uma das partes pode recorrer da decisão dentro de 10 dias a partir da data do julgamento se estiver insatisfeita com seu resultado, registrando uma Notificação de Recurso. ( M.G.L. c. 239, § 3, 5 and M.G.L. c. 231, § 97). Porém, é pré-condição para a apelação do locatário que ele faça um depósito referente ao recurso no valor determinado pelo tribunal. Também é possível que o tribunal renuncie a esse requerimento se o locatário puder demonstrar que é um indigente e tiver um argumento de defesa muito concreto. Se o tribunal renunciar ao depósito referente ao recurso, o locatário ainda deverá pagar o aluguel que se tornar devido durante o período em que durar o recurso. Por outro lado, se o tribunal não renunciar a esse depósito, o locatário deverá pagar o aluguel atrasado devido e o acumulado durante o desenvolvimento do recurso, se quiser permanecer no apartamento enquanto a apelação estiver em andamento. O locatário não pode ser fisicamente despejado até que o recurso seja desconsiderado ou julgado. Apelações apresentam muitas armadilhas no que diz respeito aos procedimentos e não devem ser enfrentadas sem a ajuda de um bom advogado.

Execução

Execução, ou ordem de despejo, é o mandado judicial exigindo que o locatário desocupe o apartamento. A execução será emitida depois que a apelação for julgada ou desconsiderada, nunca antes disso. A execução deve usada em até três meses a contar da data de sua emissão; do contrário, sua validade irá expirar. Se aceitar o valor integral do aluguel que lhe for determinado pelo tribunal em um caso que não envolva pagamento, você efetivamente renunciará ao seu direito de tirar o locatário do imóvel e criará uma nova locação.

Mudança Física

Para remover fisicamente de seu apartamento um locatário que tenha se recusado a sair, você deve contratar um oficial de polícia e uma companhia de mudanças. O oficial de polícia deve notificar o locatário de que retornará com um caminhão de mudança dentro de 48 horas. Na data marcada, o oficial vai até o imóvel, retira o locatário e seus bens de lá, manda o locatário armazenar seus bens em uma empresa de armazenamento, inicialmente às custas do locador, e devolve as chaves para você. Com isso, o processo de despejo chega ao fim.

O locatário deve agora se dirigir à empresa de armazenamento para guardar seus bens. Como o armazém tem um vínculo com o imóvel relativo ao pagamento de suas taxas de serviço, se o locatário não retirar os bens dentro de seis meses, a empresa os venderá. Você pode mover ação judicial contra o locatário reclamando as despesas incorridas no despejo. ( M. G. L. c. 239, § 4).

Permanência Pós-Execução

O locatário que tiver sido despejado em processo de " no-fault", ou seja, por motivo alheio a sua própria responsabilidade, e não conseguir encontrar um novo apartamento, pode solicitar ao juiz uma permanência pós-execução no imóvel por até seis meses, sendo que o prazo pode chegar a um ano se o locatário for idoso ou deficiente. Se o despejo se deu por falta de pagamento de aluguel, tecnicamente o juiz não terá poder para assegurar a permanência do locatário. Se, contudo, em um caso de falta de pagamento o valor concedido ao locatário em suas contra-reclamações for inferior ao valor dos aluguéis concedidos a você, o locatário poderá evitar o despejo pagando a respectiva diferença, com juros e assumindo também as custas processuais, em até 7 (sete) dias. ( M.G.L c. 239, § 8A).

Documentação

Quando o locatário estiver deixando o apartamento, você deve vistoriar o imóvel, tirar fotografias e revisar a declaração de vistoria, se houver, para, assim, fazer a verificação definitiva das condições do apartamento na data da mudança. Isso definirá o que foi danificado pelo locatário durante o período que passou no apartamento e pode evitar problemas futuros com deduções no depósito-caução e uma possível ação judicial.