Como Encontrar um Apartamento

Taxa de Corretagem: Somente um corretor licenciado ou um vendedor pode cobrar taxa para encontrar um apartamento para você. O valor, a data de vencimento e o objetivo dessa taxa devem ser informados a você antes de qualquer transação. Não há nenhum valor preestabelecido para essa taxa, que depende de acordo entre o corretor ou vendedor e você. ( M.G.L. c. 112 §87DDD-1/2)

Adiantamentos de Pagamento: Antes da sua mudança para o imóvel, o locador pode cobrar o aluguel do primeiro e último meses, o equivalente ao valor de um aluguel a título de depósito-caução e as despesas de compra e instalação de uma nova fechadura e chave. ( M.G.L. c. 186 §15B)

Direito contra a Discriminação Ilegal: A legislação do estado de Massachusetts proíbe a discriminação, para fins de moradia, com base em raça, religião, nacionalidade, origem familiar, histórico ou serviço militar, sexo, preferência sexual, estado civil, deficiência visual ou auditiva ou ainda a necessidade de um cão-guia, exceto em residências para duas famílias ocupadas também pelo locador. ( M.G.L. c. 151B §4) Nenhum locador pode se recusar a alugar um apartamento para você em razão de você receber um subsídio para moradia, de o apartamento conter chumbo ou, salvo algumas exceção, de você ter filhos.

Antes de Fechar um Acordo (ou Assinar um Contrato) de Locação:

  • Não pague nada se não tiver certeza de que realmente deseja alugar o apartamento. Embora você possa ter o direito, na forma da lei, à devolução do seu dinheiro até o momento em que o locador aceitá-lo formalmente como locatário, a recuperação do valor pode ser difícil.
  • Calcule as despesas que espera ter com serviços públicos (isto é, aquecimento, eletricidade) antes de definir o valor do aluguel que você irá pagar.
  • Tome conhecimento do que se espera de você no que diz respeito a adiantamentos de pagamento e taxa de corretagem.
  • Faça uma conferência/vistoria no apartamento para se certificar de que o imóvel está em condições aceitáveis. Feche todos os acordos sobre reparos no imóvel por escrito.
  • Avalie o acordo de locação proposto e o histórico de resposta do responsável pelo manutenção, que não reside no local, a emergências "a altas horas".
  • Converse com vizinhos potenciais sobre a competência e a reputação do locador e/ou da empresa administradora do imóvel.

Contratos de Aluguel: De acordo com os regulamentos estaduais de proteção aos direitos do consumidor, um locador deve incluir, no contrato de locação por escrito, os seguintes itens:

  • Os nomes, endereços e telefones dos proprietários e de outras pessoas responsáveis por cuidar do imóvel, mantê-lo e fazer reparos nele;
  • O nome, endereço e telefone da pessoa autorizada a receber notificações de violações da lei e a aceitar notificação judicial em nome do proprietário;
  • O valor do depósito-caução e informações sobre os direitos assegurados pela Lei de Depósito-Caução;
  • Se usar um contrato de locação com qualquer cláusula conflitante com a Lei de Depósito-Caução e tentar fazer valer essa cláusula ou tentar obter de você, na qualidade de locatário potencial, uma renúncia ("waiver") a qualquer provisão da Lei de Depósito-Caução, o locador não poderá reter qualquer depósito-caução por absolutamente nenhuma razão, inclusive a realização de deduções por danos causados ao imóvel.
  • Talvez você queira conhecer pessoalmente o locador, sobretudo quando se tratar de um pequeno prédio de um único proprietário, antes de assinar o contrato. Isso tende a estimular o relacionamento bom e cortês desde o início.

O locador também deve fornecer-lhe uma cópia registrada do contrato em até 30 dias depois da sua assinatura (940 CMR 3.17 (3)). Você e o locador podem acordar verbalmente as cláusulas da locação. É mais seguro, porém, que todas elas sejam registradas por escrito.

Tipos de Locação

Os seus direitos, conforme a lei, podem variar de acordo com o tipo de locação que você fizer.

Um Locatário com Contrato de Aluguel é uma pessoa que assina um contrato para alugar um apartamento por um período de tempo especificado. Nesse tipo de locação, o locador não pode aumentar o valor do seu aluguel até o vencimento do contrato nem tentar despejá-lo antes disso, a menos que você viole o contrato de aluguel. Você é obrigado por lei a pagar o seu aluguel até o final do contrato. Contudo, se precisar se mudar antes disso, em muitas circunstâncias o locador terá o dever de mitigar suas próprias perdas por meio da procura de outro locatário para substituí-lo.

Um Locatário de Uso Livre é alguém que ocupa um apartamento locado sem um contrato de aluguel, mas paga aluguel periodicamente (em geral, a cada mês). O acordo para a Locação de Uso Livre pode ser escrito ou verbal. Tanto o locador quanto você pode rescindir o acordo a qualquer momento, bastando, para isso, fornecer à outra parte notificação prévia de 30 dias ou um período de aluguel integral, o que for maior. Não é preciso apresentar nenhuma razão para rescindir uma Locação de Uso Livre. Se o locador quiser aumentar o seu aluguel, deverá enviar-lhe notificação legal adequada rescindindo a locação e, então, oferecer-lhe que continue no imóvel mediante o pagamento de aluguel mais alto.

Se a sua locação é subsidiada, você pode ter direitos e responsabilidades diferentes dos que estão resumidos neste material.

Pagamento do Aluguel

Como locatário, você tem obrigação legal de pagar aluguel ao locador, pelo uso de um lugar em condições decentes de habitação. A legislação do estado de Massachusetts também lhe assegura direitos que protegem os pagamentos que você faz ao locador. ( M.G.L. c. 186 §15B)

Adiantamentos de Pagamento: A exigência, por parte de um locador, de que você faça adiantamentos de pagamento de aluguel além do que a lei permite é uma prática injusta e enganosa. (Veja o item Como Encontrar um Apartamento.)

Multa por Atraso no Pagamento: Um locador não pode cobrar juros ou multa sobre aluguel atrasado até 30 dias depois da data do respectivo vencimento. Pode, porém, dar início ao processo de despejo imediatamente, mesmo que o aluguel esteja atrasado um só dia. O locador também não pode usar cláusula de multa reversa para estimulá-lo a pagar adiantado. É ilegal, por exemplo, um locador reduzir o valor do aluguel em 10% se o pagamento for realizado nos primeiros cinco dias do mês.

Aumentos de Aluguel: O aluguel pode aumentar para qualquer valor que o locador quiser cobrar. O valor pago pelos locatários com contrato de aluguel só pode ser aumentado no vencimento do contrato. Locatários de uso livre podem sofrer aumentos de aluguel a qualquer momento, desde que recebam notificação prévia de pelo menos um período de aluguel integral, mas nunca com prazo inferior a 30 dias, antes de o aumento entrar em vigor.

Depósito-Caução e Aluguel do Último Mês

Aluguel do último mês é o adiantamento do pagamento do último mês de locação feito ao locador. O depósito-caução é um depósito em dinheiro entregue ao locador para assegurá-lo de que o aluguel será pago e outras obrigações do contrato serão cumpridas. Nenhum desses adiantamentos pode ser maior que o valor do aluguel do primeiro mês. Contudo, se o locador vier a aumentar o aluguel posteriormente, poderá exigir que você complemente também o valor do aluguel do último mês, tornando-o igual ao do novo aluguel. Nem o locador nem você podem usar um adiantamento para outros fins não previstos sem o consentimento da respectiva contraparte.

Recibos: Ao receber o aluguel do último mês e/ou o depósito-caução, o locador deve lhe fornecer recibo de cada um dos pagamentos. Assim que o locador receber o aluguel do último mês, ele deve entregar-lhe também uma declaração na qual conste que você tem direito a juros sobre o valor desse aluguel e que você deve fornecer a ele um endereço para a remessa do dinheiro quando a locação terminar e você se mudar do imóvel.

Juros: O locador deve pagar juros tanto sobre o depósito-caução quanto sobre o aluguel do último mês. O pagamento de juros sobre depósitos-caução e o aluguel do último mês é obrigatório por lei desde 1 o de janeiro de 1972 e 1 o de abril de 1984, respectivamente.

Depósito-Caução: você tem direito a 5% de juros ou qualquer outra taxa menor que o locador efetivamente receber do banco onde o depósito tiver sido feito, se morar no apartamento por pelo menos um ano. A lei exige que o locador mantenha o depósito-caução em uma conta separada das suas próprias, com rendimento de juros, em um banco do estado de Massachusetts. Em até 30 dias a contar da data do recebimento do seu depósito, o locador deve fornecer-lhe um recibo identificando o nome e o endereço do banco, o número da conta em que o depósito foi feito e o respectivo valor.

Aluguel do Último Mês: você tem direito a 5% de juros ou qualquer outra taxa menor que o locador efetivamente receber do banco onde o depósito tiver sido feito. Se o aluguel do último mês não for depositado em conta bancária, o locador terá de lhe pagar 5% de juros ao ano. Não é necessário que você more no apartamento por um ano para ter direito aos juros.

Pagamento de Juros: Os juros são pagáveis para você anualmente, na data de aniversário da sua locação. O locador deve enviar-lhe uma declaração do rendimento de juros e anexar o pagamento correspondente ou permitir que você deduza o valor do próximo aluguel a ser pago. Se não receber os juros dentro de 30 dias a contar do aniversário da locação, você poderá deduzí-los do aluguel do próximo mês. Uma vez rescindido o contrato de locação, quaisquer juros devidos deverão ser pagos em até 30 dias a contar do dia da rescisão.

Declaração de Vistoria: Se receber um depósito-caução, o locador ou corretor deve fornecer-lhe uma declaração em separado a respeito das condições do apartamento em locação, incluindo uma lista abrangente de qualquer dano presente no imóvel. O locador/corretor deve entregar-lhe essa declaração no ato do depósito ou em até 10 dias depois do início da locação, o que vier depois. Se não concordar com o conteúdo da declaração, você deve devolver uma cópia corrigida do documento para o locador dentro de 15 dias a contar do recebimento da lista ou de 15 dias depois da sua mudança para o imóvel, o que vier depois. Se você não devolver a lista e vier a mover uma ação judicial para recuperar o depósito-caução, o tribunal pode entender que, como você não o fez, concordou que a lista estava completa e era correta. Se você enviar uma lista de danos separada. o locador deve devolvê-la em até 15 dias do recebimento, respondendo claramente se concorda ou discorda dela.

A declaração assinada e a declaração de vistoria original formam a base para futuras deduções por danos. Se o locador não lhe entregar nenhuma Declaração de Vistoria, você deve escrever uma e enviar uma cópia ao locador ou corretor, mantendo outra em seus arquivos.

Deduções por Danos do Depósito-Caução: O locador deve devolver o seu depósito-caução ou o respectivo saldo dentro de 30 dias depois da rescisão da locação. As únicas deduções que o locador pode fazer são as seguintes:

  • Qualquer aluguel não pago que não tenha sido retido de forma válida ou deduzido de acordo com a lei;
  • Qualquer aumento de impostos sobre imóveis não pago, se você se comprometeu a pagar conforme uma cláusula válida de aumento de impostos em seu contrato de locação;
  • Um valor razoável necessário para reparar qualquer dano ao imóvel causado por você, por qualquer pessoa sob sua responsabilidade ou que tenha estado presente nas instalações do imóvel com o seu consentimento. Danos causados por animais de estimação também podem ser deduzidos. Você não tem de pagar por danos razoáveis associados ao uso normal do imóvel.

Se as instalações do imóvel forem danificadas, o locador deve fornecer-lhe uma lista detalhada dos danos e dos reparos necessários em até 30 dias depois da rescisão da locação. Essa lista deve consistir em declaração juramentada na qual o locador ou o corretor se compromete com a verdade, sob pena de perjúrio. Além disso, o locador ou o corretor deve lhe entregar provas por escrito do custo real ou estimado desses reparos, como orçamentos, notas, faturas ou recibos.

Transferência de Adiantamentos de Pagamento para Novos Locadores: Em caso de venda ou transferência de titularidade do imóvel, o locador deve creditar o aluguel do último mês e o depósito-caução, acrescido de quaisquer rendimentos de juros, em conta do novo locador. O novo locador deve notificar o locatário da transferência, por escrito, em até 45 dias a contar do recebimento. Se deixar de transferir os adiantamentos de pagamento para o novo locador, o ex-locador continuará passível de responsabilização, mas o novo locador também estará obrigado para com você, no valor dos adiantamentos. O novo locador pode cumprir essa obrigação assegurando-lhe aluguel gratuito por um período equivalente, em valor, aos adiantamentos realizados.

Você tem direito à devolução imediata do seu depósito-caução se o locador:

  • Deixar de lhe dar acesso aos registros do depósito-caução durante o horário comercial; ou
  • Deixar de lhe entregar, dentro de 30 (trinta) dias a contar da data do recebimento do depósito-caução, um recibo contendo o nome e o endereço do banco e o número da conta em que o dinheiro foi depositado e o montante do depósito;
  • Deixar de depositar o depósito-caução em uma conta com rendimento de juros em separado, em um banco no estado de Massachusetts;

O locador não pode reter o seu depósito-caução por nenhuma razão, nem mesmo deduções por danos, ou contra-reclamar por qualquer dano ao imóvel em ação judicial movida por você, para recuperar o depósito-caução se:

  • Usar um contrato de locação com cláusulas conflitantes com a Lei de Depósito-Caução e tentar fazer valer essas cláusulas ou tentar fazer com que você assine uma renúncia ("waiver") aos seus direitos; ou
  • Deixar de manter depósito-caução em uma conta em separado, com rendimento de juros, em um banco no estado de Massachusetts;
  • Deixar de transferir o depósito-caução ou o aluguel do último mês para o novo locador depois da venda do imóvel locado; ou
  • Fizer deduções por danos e deixar de fornecer-lhe uma lista discriminando os danos deduzidos, item a item, dentro de 30 dias a contar da rescisão da locação.

Você poderá ter direito ao triplo do valor do depósito-caução ou do saldo ao qual tiver direito depois de feitas as deduções permitidas por lei, mais custas processuais e honorários advocatícios razoáveis se o locador:

  • Deixar de manter o depósito-caução em uma conta em separado, com rendimento de juros, em um banco no estado de Massachusetts;
  • Deixar de transferir o depósito-caução ou o aluguel do último mês para o novo locador depois da venda do imóvel locado; ou
  • Deixar de devolver o depósito-caução (ou seu saldo, depois de realizadas as deduções permitidas por lei), acrescido de juros, dentro de 30 dias depois do término da locação.

Se o locador deixar de lhe pagar quaisquer juros aos quais você tiver direito conforme a lei (incluindo juros sobre o depósito-caução e sobre o aluguel do último mês) dentro de 30 dias depois do término da locação, você poderá ter direito ao triplo do valor dos juros, mais custas processuais e honorários advocatícios razoáveis.

Direitos dos Locatários

Direitos contra a Entrada Ilegal no Imóvel

O seu locador, ou um qualquer pessoa agindo em nome dele, só pode entrar no seu apartamento pelas razões abaixo:

  • Para inspecionar as instalações do imóvel;
  • Para fazer reparos;
  • Para mostrar o apartamento a potenciais locatários, compradores, financiadores ou seus representantes;
  • Conforme um mandado judicial;
  • No caso de o imóvel parecer estar abandonado; e
  • Para fazer inspeção nas instalações do imóvel durante os últimos 30 dias de locação, com o objetivo de determinar o valor dos danos a ser deduzido do depósito-caução.

O locador deve ser razoável e tentar agendar um horário conveniente às duas partes para a visita . Se o locador insistir em entrar no apartamento de maneira pouco razoável, você pode entrar com ação restritiva temporária no tribunal local do seu distrito. ( M.G.L. c. 186 §§ 14 e 15B)

Direitos contra Retaliação

Embora o locador de um locatário de uso livre ou com contrato de aluguel possa rescindir a locação ou aumentar seu valor sem qualquer razão, não poderá fazê-lo em resposta ao fato de você ter exercido direitos que lhe são assegurados por lei. Se o locador tentar aumentar o aluguel, rescindir a locação ou de algum modo alterar suas condições em até seis meses a contar da data em que você entrou em contato com o Departamento de Saúde Pública, procure uma associação de locatários ou faça valer outros direitos assegurados por lei. A atitude do locador será considerada retaliação contra você, a menos que ele consiga provar o contrário. O ônus da prova de que as alterações nas condições de sua locação se deram por outras razões que não o fato de você ter exercido os seus direitos caberá ao locador. ( M.G.L. c. 186 §18)

Direitos relativos a Condições de Habitação

Você tem direito a um ambiente seguro e habitável ao longo de todo o período em que durar a locação do imóvel. O Código de Saúde do Estado protege a saúde, a segurança e o bem-estar dos locatários e do público em geral. Os Departamentos de Saúde Pública locais asseguram o cumprimento do código. (Obs .: Em Boston, essa função é exercida pelo Departamento de Inspeção Imobiliária) Exemplares do Código podem ser adquiridos na Livraria Oficial do Estado (State House Bookstore), State House, Room 116, Boston, MA 02133, tel. (617)727-2834.

A seguir, você encontrará exemplos de algumas provisões do Código:

Água: O locador deve garantir que você tenha água em volume suficiente e nível de pressão adequado para atender a necessidades normais. Em determinadas circunstâncias, as despesas com água podem ficar por sua conta, desde que isso esteja claramente observado em seu contrato de locação por escrito e haja um medidor individual para aferir o consumo de sua unidade imobiliária. O locador também deve assegurar equipamentos para aquecer a água a uma temperatura de 110°F a130°F, independentemente de o seu contrato de locação por escrito ou o seu acordo de locação determinar que você pague pelo combustível para aquecimento de água.

Aquecimento: O locador deve garantir um sistema de aquecimento em boas condições de funcionamento. Também deve pagar as despesas de aquecimento, exceto se acordado em contrário. Entre 16 de setembro e 14 de junho, todos os aposentos do imóvel devem manter temperatura de pelo menos 68°F das 7hàs 23h, e pelo menos 64°F em qualquer outro horário. Na temporada de aquecimento, a temperatura máxima permitida no apartamento é de 78°F.

Cozinhas: O locador deve fornecer, na cozinha: uma pia com dimensões e capacidade suficientes para lavar louça, mais utensílios de cozinha, fogão e forno em boas condições de funcionamento (a menos que o acordo de locação determine que você fornecerá isso), mais espaço e condições adequadas para a instalação de refrigerador. O locador não é obrigado a fornecer o refrigerador. Se o fizer, porém, terá de manter o equipamento em boas condições de funcionamento.

Baratas e Roedores: O locador deve manter a unidade imobiliária livre de roedores, baratas e infestações de insetos, se houver dois apartamentos ou mais no prédio.

Elementos Estruturais: Todo locador deve manter as fundações, pisos, paredes e muros, portas, janelas, tetos, telhados, alpendres, chaminés e todos os elementos estruturais da moradia, para impedir a entrada de vento, chuva e neve, e garantir que sejam à prova de roedores, bem protegidos contra as variações climáticas e a água e isentos de umidade crônica, estejam em bom estado de conservação e adequados às condições de uso pretendidas.

Remoção de Neve: Cada saída usada ou concebida para uso dos ocupantes de uma unidade com mais de uma moradia deve ser mantida livre de obstáculos à movimentação de pessoas.

Remediações para Locatários

Retenção de Aluguel:

A Suprema Corte do Estado de Massachusetts decidiu que, quando um locador deixa de manter uma moradia em condições habitáveis, é adequado que um locatário retenha uma parte do aluguel a partir da data em que o locador for notificado da quebra de garantia de condições de habitação. A retenção de aluguel pode ser útil para forçar a execução de reparos, mas é uma medida séria, com a qual se deve lidar com cuidado. Você talvez queira obter orientação jurídica antes de reter o aluguel, uma vez que o locador pode tentar despejá-lo por falta de pagamento.

Você pode reter uma parte do seu aluguel se:

  • Tiver apelado ao locador, por escrito, solicitando os reparos necessários; ou
  • O departamento de saúde pública local tiver inspecionado o seu apartamento e registrado violações do código e notificado o locador; ou
  • Você estiver em dia com o seu aluguel até o surgimento do problema, você não for a causa do problema e as condições insalubres não exigirem que o apartamento seja desocupado para a execução dos reparos.

A decisão sobre quanto reter varia de caso para caso. Você precisa pagar somente o aluguel justo pela unidade mobiliária, levando em conta o problema nas condições de uso. Uma vez que o locador tenha reparado todos os defeitos, o locatário deve pagar todo o aluguel retido. ( M.G.L. c. 239, §8A)

Reparos e Deduções:

Você pode fazer reparos de emergência em um apartamento ou área comum e deduzir até quatro meses de aluguel futuro para pagá-los, contanto que três condições sejam atendidas:

  • O departamento de saúde pública local ou outra agência responsável pelo cumprimento do código tenha certificado a presença de condições que ameacem a sua saúde ou segurança;
  • O locador tenha recebido notificação por escrito das violações existentes da agência de inspeção; e
  • Tenham sido concedidos ao locador 5 dias, a contar da data da notificação, para dar início aos reparos ou contratar terceiros para realizar os serviços e 14 dias para que todos os reparos necessários estejam próximos de sua conclusão. (A agência de inspeção ou o tribunal podem reduzir esses prazos.)

Lembre-se: Se você contratar serviços para a execução dos reparos e deduzir do aluguel as despesas em que incorrer, deverá guardar um recibo. Além disso, se os seus custos forem considerados pouco razoáveis, você só poderá reduzir a parte que for razoável.

Se você se enquadrar nas exigências de "repare e deduza", poderá anular a locação. Terá, então, o direito de se mudar, se decidir não fazer os reparos. Contudo, deverá pagar o valor justo de aluguel pelo período que ocupou o apartamento e deve desocupá-lo dentro de um prazo razoável. ( M.G.L. c. 111, § 127L)

Direitos contra Suspensão

O locador não pode causar o desligamento ou suspensão do fornecimento de serviços públicos, exceto temporariamente, para fins de reparo ou em emergências. Em casos nos quais uma conta de um locador estiver em vias de ser suspensa por falta de pagamento, a companhia prestadora de serviços públicos deve notificar você 30 dias antes da suspensão. Você também pode ser solicitado a pagar parte da conta em atraso para a companhia e deduzir o valor pago do seu aluguel. Para obter mais informações, entre em contato com o Departamento de Telecomunicações e Energia, pelo tel. 1-800-392-6066. ( M.G.L. c. 164 §124I)

Despejo

Um locador não pode trancar você fora do imóvel ou expulsá-lo do apartamento sem um mandado judicial. Se estiver sendo despejado, a legislação do estado de Massachusetts lhe oferece alguns dispositivos de proteção. Talvez você queira consultar um advogado.

Rescisão e Revisão da Locação:

Locatários com Contrato de Aluguel: O seu locador pode tentar despejá-lo se você não tiver pago o aluguel, se pessoas sob sua responsabilidade tiverem causado danos excessivos ao apartamento ou se você violou cláusulas do seu contrato de locação. Para efetuar a rescisão, o locador precisa, em primeiro lugar, enviar-lhe uma "Notificação para Desocupar o Imóvel". Se o locador estiver rescindindo a locação por falta de pagamento do aluguel, deve lhe enviar uma "Notificação Prévia de 14 Dias para Desocupar o Imóvel". ( M.G.L. c. 186, §11 and § 12) O seu contrato de aluguel especificará o que deve constar da notificação em rescisões por outras razões. Em geral, o prazo é de sete dias.

Se você estiver sendo despejado por falta de pagamento de aluguel, poderá evitar o despejo se pagar todo o valor devido, acrescido de juros e dos custos em que o locador incorreu ao mover uma ação de despejo contra você, até a data-limite para a Resposta que você deverá dar ao locador.

Locatários com Uso Livre do Imóvel: Seu locador deverá enviar-lhe uma "Notificação Prévia de 14 Dias para Desocupar o Imóvel" se estiver rescindindo o contrato por falta de pagamento de aluguel. ( M.G.L. c. 186 §12) Se a rescisão estiver se dando por qualquer outra razão, é necessário que você receba uma notificação prévia, por escrito, de 30 dias ou de um período integral de aluguel, o que for maior.

Se você estiver sendo despejado por falta de pagamento de aluguel, poderá evitar o despejo se pagar o aluguel devido em até 10 dias a contar da notificação, contanto que a notificação em questão seja a primeira que você tenha recebido nos últimos 12 meses. Se não houver nenhuma menção, na Notificação, ao seu direito de revalidar a locação, seu prazo se estenderá até a data-limite para a Resposta que você deverá dar ao locador.

Locadores que mantenham locações subsidiadas devem seguir os procedimentos de despejo constantes no contrato de aluguel subsidiado e acordo de locação.

Processo Sumário e Reclamação

Ao fim do período concedido na notificação, o locador deve entregar-lhe uma "Citação em Processo Sumário e Reclamação". Esse documento o informa oficialmente de que o locador está movendo uma ação judicial contra você. O documento dará conhecimento da data do julgamento e da data em que a sua Resposta deve ser entregue.

Resposta

Trata-se da resposta por escrito que você deve enviar ao locador, apresentando as razões pelas quais não deveria ser despejado. A Resposta também lhe dá uma oportunidade de fazer contra-reclamações contra o locador, que podem incluir violações do código de saúde, retaliação, assédio, violações relacionadas com o depósito-caução ou procedimentos de despejo incorretos. É necessário que o tribunal e o locador recebam a Resposta na segunda-feira anterior à data da audiência. Mantenha uma cópia da Resposta em seus arquivos.

Julgamento e Apelação

Se perder a causa, você poderá apelar da decisão e requerer nova audiência. Para isso, precisará preencher uma Notificação de Recurso dentro de 10 dias a contar da data da entrada do julgamento. Em geral, exige-se um depósito referente ao recurso, que pode ser objeto de renúncia se você não puder pagá-lo e sua defesa não for frívola.

Execução

Execução, ou ordem de despejo, é o mandado judicial de despejo. O locador não pode removê-lo fisicamente do imóvel sem esse documento. Se um despejo efetivo estiver para ser aprovado, o tribunal entregará a execução ao locador 10 dias depois da decisão judicial. Você deve receber notificação prévia de 48 horas, por escrito, informando a data e o horário do despejo. Na data estabelecida na notificação prévia de 48 horas, você deve deixar o apartamento.

O locador poderá usar a execução a qualquer momento, por um período de até 3 meses. Contudo, se você for despejado por falta de pagamento e o locador aceitar o pagamento do valor total concedido a ele no processo sumário e o seu aluguel atual, ele não poderá usar a execução em momento algum e deverá devolvê-la ao tribunal. ( M.G.L. c. 239 §3)

Permanência Pós-Execução

Se o despejo tiver ocorrido por motivo alheio à sua responsabilidade ou você não conseguir, de boa-fé, encontrar um lugar para morar, é possível que consiga convencer um juiz a lhe assegurar uma Permanência Pós-Execução, permitindo que você fique no apartamento por até seis meses. Locatários idosos ou deficientes podem solicitar permanência por até um ano.

Se você estiver sendo despejado por falta de pagamento de aluguel, não terá qualquer fundamento legal para solicitar permanência. Contudo, se o valor dos seus danos (que podem advir de contra-reclamações que você tenha movido contra o locador) for inferior à quantia devida ao locador (como, por exemplo, aluguel atrasado), você terá até 7 dias para evitar o despejo pagando a respectiva diferença, acrescida de juros, mais custas processuais. ( M.G.L c. 239, § 8A).

Despejo

Você deve se mudar na data estabelecida na ordem de despejo. Se não o fizer, um xerife ou oficial de polícia pode remover os seus pertences e mandar armazená-los, a menos que você lhe dê permissão para colocá-los na rua. Se os seus pertences forem armazenados, o encarregado da mudança deverá fazer uma lista da qual constarão todos os itens em armazenamento. O seu ex-locador tem o direito de mover ação judicial contra você para recuperar os custos do despejo. A empresa de armazenamento terá um vínculo com os seus pertences, que pode ser colocado em prática com a venda dos bens. A empresa não pode, porém, vender os seus pertences antes de 6 meses. Não é obrigatório que você pague aluguel atrasado para reaver os seus móveis armazenados. Contudo, até o respectivo pagamento, você continuará devendo o valor estabelecido pelo tribunal, por um período de 20 anos. ( M.G.L. c. 239, §4)

Mudança

Antes de se mudar, considere a possibilidade de marcar uma reunião com o locador para uma vistoria no apartamento. Isso pode ajudar a evitar disputas futuras sobre danos causados ao apartamento. Se tiver feito um depósito-caução quando do início da locação, faça uma revisão da Declaração de Vistoria. No dia em que desocupar o apartamento, certifique-se de deixá-lo limpo. Talvez você queira também tirar fotografias do estado do apartamento e datá-las no ato da desocupação. Essas fotografias podem ajudar a resolver disputas em torno do depósito-caução. Se tiver pago depósito-caução ou aluguel do último mês, deixe o seu novo endereço para o locador, de modo que ele possa enviar-lhe os juros devidos.

Documentação

Mantenha registros de pagamentos de aluguel, reclamações, contatos com o locador, tentativas de reparo e correspondência, além de outros eventos relevantes e documentos relacionados com a locação. Isso o ajudará a resolver disputas, tanto nos tribunais quanto fora deles.

Para Obter Assistência

Discriminação em Habitação:
Comissão contra a Discriminação do Estado de Massachusetts
Tel. (617) 994-6000

Emissão de Licenças para Corretores/Vendedores
Divisão de Licenças Profissionais
Informações: Conselho Imobiliário (617) 727-2373
Reclamações: Departamento de Investigações, tel. (617) 727-7406

Remoção de Tinta à Base de Chumbo:
Departamento de Saúde Pública
Programa de Prevenção de Envenenamento Infantil por Chumbo
Tel. (617) 624-5757; linha gratuita: (800) 532-9571

Mediação:
Para obter acesso ao programa em sua área, ligue para:

Linha de Atendimento ao Consumidor da Procuradoria Geral do Estado
Tel. (617) 727-8400; www.mass.gov/ago

Prevenção de Desalojamento e Mediação entre Locatários de Baixa Renda e Locadores:
Departamento de Habitação e Desenvolvimento Comunitário
Para obter informações sobre o Programa Homelessness Intercept na sua área, ligue para: (617) 573-1100

Orientação Jurídica:
Programa de Indicações da Associação dos Advogados do Estado de Massachusetts
Tel. (617) 654-0400; ligação gratuita no estado de Massachusetts: (800)-392-6164