La Búsqueda de un Apartamento

Cuota del Buscador: Solamente un profesional de bienes raíces o un agente de ventas autorizado puede cobrarle una cuota por localizar un apartamento. El agente debe informarle claramente el monto, la fecha límite y propósito de la cuota antes de realizar cualquier transacción. No existe un monto establecido, ya que es un convenio contractual entre usted y el profesional de bienes raíces o un agente de ventas. ( M.G.L. c. 112 §87DDD-1/2)

Pagos Anticipados: El arrendador solamente le puede cobrar la renta del primer mes, el último mes de renta, el valor de un mes para el depósito de garantía y el costo de la compra e instalación de una cerradura nueva con llaves antes de que ocupe la vivienda. ( M.G.L. c. 186 §15B)

Derechos en Contra de Discriminación Ilegal: La Ley del Estado de Massachusetts prohíbe la discriminación en cuestiones de la vivienda con base en la raza, religión, nacionalidad, edad, descendencia, antecedentes o servicios militares, sexo, tendencia sexual, estado civil, impedimento físico del oído o vista, o la necesidad de un perro guía, excepto en viviendas de dos unidades donde el propietario también reside. ( M.G.L. c. 151B §4) Ningún propietario puede negarse a rentarle un apartamento porque usted reciba subsidio para su renta, o porque el apartamento contenga pintura con plomo; hay algunas excepciones si usted tiene niños.

Antes de Convenir un Arrendamiento (O Firmar un Contrato):

  • No entregue ningún dinero a menos que ya esté seguro de querer el apartamento. Aunque tiene el derecho legal que le devuelvan su dinero hasta que el propietario lo acepte formalmente como un inquilino, puede ser difícil recuperarlo.
  • Calcule los costos de los servicios públicos con anticipación (o sea, agua, calefacción y electricidad) para determinar el tipo de apartamento que puede pagar.
  • Investigue lo que esperan de usted con respecto a los pagos anticipados o la cuota de un buscador.
  • Inspeccione el apartamento detalladamente para asegurarse que está en condiciones aceptables. Todos los convenios para su reparación deben ser por escrito.
  • Evalúe cuidadosamente el contrato de arrendamiento propuesto y los antecedentes de respuesta del superintendente externo en las emergencias que se presentan "fuera del horario normal".
  • Hable con los vecinos de la propiedad y consulte acerca de la competencia y de la reputación del arrendador y/o la compañía que administra el apartamento.

Contrato de Arrendamiento: De acuerdo con los reglamentos de protección del consumidor, el arrendador debe incluir lo siguiente en un contrato de arrendamiento escrito:

  • Los nombres, direcciones y los números de teléfono del propietario y de las demás personas que son responsables del cuidado, mantenimiento y de las reparaciones de la propiedad;
  • Los nombres, direcciones y los números de teléfono de las persona autorizadas para recibir avisos de violaciones de la ley y que aceptan las notificaciones de demandas en nombre del propietario;
  • El monto del depósito de garantía y la declaración de los derechos amparados por la Ley de Depósito de Garantéa (Security Deposit Law).
  • Si el arrendador le propone un contrato que contiene alguna provisión que va en contra de la Ley de Depósito de Garantía e intenta hacer aplicable esa provisión, o pretende que usted renuncie a cualquiera de los derechos que Ley de Depósito de Garantía le confiere, el propietario no puede conservar su depósito de garantía por ningún motivo, inclusive hacer deducciones por daños.
  • Es buena idea que visite al propietario de un edificio ocupado por él mismo antes de firmar el convenio. Lo cual puede llevar a una relación buena y armónica desde el principio.

El arrendador también debe entregarle una copia firmada de este contrato dentro de los treinta días de que lo haya firmado. (940 CMR 3.17 (3)) Usted y el arrendador pueden hacer un convenio verbal sobre los términos de su alquiler. Sin embargo, es más seguro que todos los términos sean por escrito.

Tipos de Arrendamiento

Sus derechos legales varían con base en el tipo de arrendamiento que tiene.

Un Inquilino con un Contrato (Tenant with Lease) es la persona que firma un contrato para rentar un apartamento particular por un período de tiempo específico. El arrendador, bajo este contrato de arrendamiento, no puede incrementar su renta y no puede intentar desalojarlo hasta que transcurra el período del contrato, a menos que usted haya violado este contrato. Usted está legalmente obligado a pagar su renta hasta que concluya el contrato. Sin embargo, en la mayoría de las circunstancias, si necesita salir del apartamento antes de que termine el contrato, el arrendador tiene la obligación de aminorar su pérdida buscando otro inquilino para que lo reemplace.

Un Inquilino a Voluntad (Tenant at Will) es uno que ocupa un apartamento rentado sin un contrato, pero paga la renta periódicamente (generalmente cada mes). El convenio del Arrendamiento a Voluntad puede ser escrito o verbal. El arrendador o usted pueden dar por terminado este convenio en cualquier momento mediante la entrega de un aviso escrito de treinta días, o un período de renta completa por adelantado, lo que sea más amplio. No se requiere ningún motivo para terminar un Arrendamiento a Voluntad. Si su arrendador quiere incrementar su renta, le debe enviar un aviso legal y adecuado informándole que termina su alquiler y después hacerle una oferta para que permanezca en el apartamento con el incremento de la renta.

Si su alquiler está subsidiado podría tener derechos y responsabilidades diferentes a las que se indican en este suplemento.

Pago de la Renta

Usted tiene la responsabilidad legal como inquilino de pagar su renta al arrendador por la utilización de un lugar que está en condiciones apropiadas. La Ley de Massachusetts también le otorga derechos que protegen los pagos que usted entrega al arrendador. ( M.G.L. c. 186 §15B)

Pagos Anticipados: Si un propietario le pide que pague la renta por adelantado por más de lo que la Ley permite es una práctica injusta y fraudulenta. (Ver La Búsqueda de un Apartamento).

Penalización por Pago Atrasado: Un arrendador no puede cargar intereses o una penalización por renta atrasada hasta después de treinta días de la fecha de vencimiento. Sin embargo, el arrendador puede iniciar inmediatamente el proceso de desalojo, aunque sólo esté atrasado un día. También es ilegal revertir una penalización para promover un pago adelantado. Por ejemplo, es ilegal que un arrendador le ofrezca reducir la renta un diez por ciento si paga la renta dentro de los primeros cinco días del mes.

Incrementos de Renta: El incremento de la renta puede ser por cualquier monto que desee el propietario. La renta de un inquilino con contrato de arrendamiento solamente puede incrementarse cuando el contrato concluye. Los inquilinos A Voluntad pueden enfrentar un incremento de la renta en cualquier momento, siempre y cuando se reciba el aviso por lo menos en un período de renta completo, pero no en menos de treinta días antes de hacerlo efectivo.

Depósito de Garantía y Renta del Último mes: La Renta del Último Mes es el pago anticipado que entrega al arrendador para el último mes de renta del alquiler. Un depósito de garantía es el monto entregado al arrendador para garantizar que pagará la renta y las demás responsabilidades del convenio. Ninguno de estos montos puede ser mayor al importe del primer mes de renta. Sin embargo, si el arrendador decide incrementar la renta, puede solicitarle que incremente el pago del último mes en la misma proporción que la renta nueva. Ni el arrendador o usted pueden transferir o modificar la aplicación de unos de estos conceptos por el otro sin que exista el consentimiento de la otra parte.

Recibos: El arrendador debe darle un recibo por cada pago anticipado al recibir el dinero del último mes de renta y/o el depósito de garantía. Si el arrendador cobra el último mes de renta, debe entregarle un documento en el que indique que usted tiene derecho a los intereses sobre este pago y que usted debe proporcionar al arrendador una dirección para que le envíe los intereses después de la terminación del arrendamiento.

Intereses: El arrendador debe pagarle intereses tanto por el depósito de garantía como por la renta del último mes. El pago de intereses del depósito de garantía y de la renta del último mes han sido dispuesto por la ley desde el 1° de Enero de 1972 y el 1° de Abril de 1984 respectivamente.

Depósito de Garantía : Si permanece en el apartamento por lo menos un año, tiene derecho a recibir ya sea el cinco por ciento o el monto menor recibido del banco donde se haya mantenido el depósito. La ley obliga al arrendador a mantener el depósito de garantía en una cuenta separada que genere intereses en un banco de Massachusetts. Así mismo, el arrendador debe entregarle un recibo que identifique el nombre y la dirección del banco, el número de cuenta y la cantidad del depósito dentro de los treinta días de recibir el su dinero.

Renta del Último mes : Tiene derecho a recibir ya sea el cinco por ciento o el monto menor recibido del banco donde se haya mantenido la renta. Si el arrendador no la deposita en una cuenta bancaria, éste debe pagarle el cinco por ciento anual. No es necesario que haya vivido en su apartamento por un año para tener derecho a este interés.

Pago de Intereses: Los intereses son pagaderos anualmente en la fecha de aniversario de su contrato de arrendamiento. El arrendador debe enviarle un estado de cuenta de los intereses pendientes de pago e incluir los intereses o permitirle deducir el monto en el siguiente pago de la renta. Si no recibe los intereses dentro de los siguientes treinta días del aniversario, puede deducirlos del siguiente pago de la renta. Cuando concluye su contrato de arrendamiento, debe recibir cualquier interés pendiente de pago dentro de los treinta días siguientes a la terminación.

Estado de Condiciones (Statement of Conditions) : Si un arrendador o un agente reciben un depósito de garantía, también deben entregarle un documento separado que detalle el estado del apartamento incluyendo una lista detallada de los deterioros y/o daños existentes en el apartamento. El arrendador o el agente deben entregarle este documento ya sea cuando reciben el depósito de garantía o dentro de los (10) diez días posteriores al inicio del arrendamiento. Si usted no está de acuerdo con el contenido de este documento, debe devolverles una copia corregida dentro de los (15) quince días siguientes de recibir la lista, o (15) quince días después de haber ocupado la vivienda. Si no devuelve la lista y posteriormente promueve una demanda para recuperar su depósito de garantía, ante un tribunal tal incumplimiento podría entenderse como una aceptación que el Estado de Condiciones (Statement of Conditions) propuesto por el arrendador es correcto y completo. Si presenta una lista separada de los daños, el arrendador puede devolverla dentro de los (15) quince días de su recepción con una respuesta clara por escrito de aceptación o rechazo.

El Estado de Condiciones (Statement of Conditions) y la lista de desperfectos, de los deterioros y daños firmada, son la base sobre la cual puede hacer futuras deducciones. Si el arrendador no le entrega un Estado de Condiciones (Statement of Conditions), debe escribir la propia y enviarle una copia al arrendador o al agente. Conserve una copia en sus archivos.

Deducciones del Depósito de Garantía: El arrendador debe entregarle su depósito de garantía o el saldo dentro de los (30) treinta días posteriores a la terminación del contrato de arrendamiento. El arrendador solamente puede deducir lo siguiente:

  • Cualquier renta no pagada que no haya sido retenida válidamente conforme a la ley;
  • Cualquier incremento no pagado en los impuestos de bienes raíces, si usted está obligado a pagarlo bajo una cláusula de impuestos escalables válida en su contrato de arrendamiento;
  • Una cantidad razonable que fue necesaria para reparar cualquier daño causado por usted, cualquier persona bajo su control, o por cualquier persona que entre a la vivienda con su consentimiento. Los deterioros causados por mascotas también son deducibles. No tiene que pagar el uso y desgaste normal y razonable.

Si existen deterioros en la vivienda, el arrendador debe entregarle una lista detallada de los mismos y el detalle de las reparaciones necesarias dentro de los (30) treinta días siguientes a la terminación del arrendamiento. El arrendador o el agente deben entregarle una declaración jurada bajo pena de perjurio. Adicionalmente, debe darle una evidencia escrita que indique los costos estimados o reales de estas reparaciones, como cotizaciones, facturas o recibos.

Transferencias de Pagos Anticipados al Nuevo Propietario: Durante la venta o transferencia del edificio, el arrendador debe transferir al nuevo propietario el último mes de renta y el depósito de garantía con los intereses acumulados. El nuevo propietario debe entregar un aviso por escrito de la transferencia dentro de los (45) cuarenta y cinco días de recibir su dinero. Si el propietario anterior no cumple con esta transferencia, es aún responsable, pero el nuevo propietario también está obligado con usted por el monto total de los pagos anticipados. El nuevo propietario puede cumplir con esta obligación otorgándole el derecho de no pagar la renta por el tiempo equivalente a los pagos realizados.

Usted tiene derecho a la devolución inmediata de su depósito de garantía si el propietario…

  • No cumple en tener disponibles los registros de su depósito para inspección durante las horas hábiles; o
  • No cumple en entregarle un recibo con el nombre y dirección del banco y el número de cuenta del depósito, dentro de los (30) treinta días de recibir el depósito de garantía; o
  • No mantiene el depósito de garantía en una cuenta separada que genera intereses en un banco de MassachusettsTelecommunications;

El propietario no puede retener su depósito de garantía por ninguna razón, inclusive hacer deducciones por deterioros, o contrademandar por algún daño a la vivienda en una acción legal promovida por usted para recuperar un depósito de garantía si el arrendador…

  • Utiliza un contrato que contiene provisiones que violan la Ley de Depósito de Garantía (Security Deposit Law) e intenta aplicarlas, o intenta hacerle firmar una renuncia de sus derechos; o
  • No coloca el depósito de garantía en una cuenta separada que genere intereses en un banco de Massachusetts; o
  • No transfiere el depósito de garantía o el último mes de renta al nuevo propietario después de la venta de la propiedad; o
  • Hace deducciones por daños y no le entrega una lista detallada de los mismos dentro de los (30) treinta días siguientes a la terminación del arrendamiento.

Puede tener derecho al pago de tres veces el valor del depósito de garantía, o el saldo que queda al cual tiene derecho después de las deducciones con intereses, más los costos del tribunal y los honorarios razonables de un abogado, si el arrendador …

  • No coloca el depósito de garantía en una cuenta separada que genere intereses en un banco de Massachusetts;
  • · No transfiere el depósito de garantía o la renta del último mes al nuevo propietario después de la venta de la propiedad; o
  • · No devuelve el depósito de garantía (o el saldo después de las deducciones legales) con intereses dentro de los (30) treinta días después de la terminación del arrendamiento.

En caso de que el arrendador no le pague los intereses a los cuales tiene derecho legalmente (incluyendo los intereses sobre el depósito de garantía y los intereses del último mes de renta), dentro de los (30) treinta días posteriores a la terminación del arrendamiento, tiene derecho al pago de tres veces su valor, más los costos del Tribunal y los honorarios razonables de un abogado.

Derechos del Inquilino

Derecho contra un Acceso Ilegal

El propietario, o su agente, solamente pueden ingresar a su apartamento por los siguientes motivos:

  • para inspeccionar la vivienda;
  • para hacer reparaciones;
  • para mostrar el apartamento a un posible inquilino, un comprador, un hipotecario o sus agentes;
  • de acuerdo con una orden del tribunal;
  • si la vivienda parece estar abandonada, o
  • inspeccionar la vivienda dentro de los últimos treinta días de arrendamiento para determinar la cantidad de desperfectos que serán deducidos del depósito de garantía.

El propietario debe ser razonable y hacer arreglos para concertar una hora conveniente para ambos cuando visite el apartamento. Si el arrendador insiste en entrar a su apartamento en una forma inadecuada, usted puede presentar una orden de restricción temporal (temporary restraining order) en su Tribunal de Distrito (District Court). ( M.G.L. c. 186 §§ 14 y 15B)

Derechos en Contra de Represalias

Aunque el arrendador de un Inquilino a Voluntad o bajo un contrato puede dar por terminado el arrendamiento o aumentar la renta sin motivo, no puede hacerlo después de que usted hace valer sus derechos legales. Si el arrendador intenta incrementar la renta, terminar o cambiar de alguna otra manera su arrendamiento dentro de los seis meses siguientes a su contacto con la Junta de Salud (Board of Health), o con algún grupo de inquilinos, o ejerció otro de sus derechos legales, la acción del arrendador será considerada como represalia en su contra, a menos que el propietario pueda probarlo de alguna otra manera. El arrendador tendrá la obligación de probar que sus motivos para modificar su arrendamiento no son porque usted ejerció sus derechos. ( M.G.L. c. 186 §18)

Derechos a una Vivienda Habitable

El arrendador está obligado a entregarle un lugar para vivir seguro y habitable por todo el tiempo que dure su arrendamiento. El Código de Sanidad del Estado (State Sanitary Code) protege la salud, la seguridad y el bienestar de los inquilinos y del público en general. Las Juntas de Salud (Boards of Health) locales obligan a cumplir el código. (Nota: En Boston es el Departamento de Inspección de Viviendas (Housing Inspection Department). Puede comprar copias del Código en la Librería de Legislatura, State House, Room 116, Boston, MA 02133 (617)727-2834.

A continuación aparecen muestras de las provisiones del Código:

Agua: El propietario está obligado a proporcionarle suficiente agua, con una presión adecuada, que cumpla con sus necesidades básicas. Bajo circunstancias especiales, el arrendador podría cobrarle el costo del agua, siempre y cuando quede anotado en su contrato de arrendamiento y exista un medidor individual para su vivienda. También debe brindarle las facilidades para calentar el agua a una temperatura entre 110 °F y 130 °F, sin embargo, su convenio o contrato puede requerirle que usted pague y proporcione el combustible para calentar el agua.

Calefacción: El arrendador está obligado a proporcionarle un sistema de calefacción en buenas condiciones de operación. Así mismo, debe pagar por el combustible, a menos que su convenio establezca que usted lo pagará. Durante el período del 16 de Septiembre al 15 de Junio, cada cuarto debe tener la capacidad de calentarse por lo menos a 68°F entre las 7:00 A.M. y las 11: P.M. y a 64°F en otras horas. Durante la temporada de calefacción (heating season), la temperatura máxima de calefacción permitida en el apartamento es de 78°F.

Cocinas: El arrendador está obligado a proporcionarle una cocina con un fregadero del tamaño suficiente para lavar la vajilla y los utensilios de la cocina, una estufa y horno con funcionamiento aceptable, a menos que el convenio de arrendamiento escrito establezca que el inquilino los proveerá por su cuenta y un espacio apropiado para la instalación de un refrigerador. El propietario no está obligado a proveer un refrigerador, pero si lo está, debe mantenerlo en condiciones de operación aceptables

Cucarachas y roedores: El arrendador debe conservar la vivienda libres de roedores, cucarachas o cualquier otra plaga de insectos si hay dos o más apartamentos en el edificio.

Elementos Estructurales: Todos los arrendador deben mantener los cimientos, pisos, paredes, puertas, ventanas, techos, azoteas, escaleras, porches, chimeneas y todos los elementos estructurales de tal forma que excluya el viento, la lluvia y la nieve, y sea a prueba de roedores, hermético al clima, a la lluvia y libre de humedad constante, con buenas reparaciones y adecuadas en todo momento para su propósito.

Retiro de la Nieve: Cada una de las salidas utilizadas por los inquilinos en más de una vivienda o unidad se mantendrá libre de cualquier obstrucción.

Remedios del Inquilino

Retención de la Renta

El Tribunal Judicial Supremo de Massachusetts (Massachusetts Supreme Judicial Court) ordena que cuando un arrendador no cumple con su obligación de mantener las viviendas en condiciones habitables, el inquilino puede retener legalmente la renta a partir de la fecha en la que notificó al arrendador de esta violación de la garantía de habitabilidad. La retención de la renta es una herramienta útil para forzar al arrendador que realice las reparaciones, pero es un paso muy serio y debe negociarlo con mucho cuidado. Es conveniente que obtenga un asesoramiento legal antes de retener la renta, ya que el arrendador puede intentar desalojarlo por la falta de pago de la misma.

Puede retener una porción de su renta en las siguientes situaciones:

  • Ya solicitó al arrendador por escrito que realice las reparaciones necesarias; o
  • La oficina de salud local ya ha inspeccionado su apartamento y determina violaciones del código de salud y notificó a su arrendador; o
  • Está al día en su renta en el momento del problema, no es responsable del mismo y las condiciones insalubres no justifican la desocupación del apartamento para hacer las reparaciones.

La decisión de cuánto retener es con base en cada situación. Usted solamente necesita pagar la renta justa por su vivienda en condiciones inadecuadas. En cuanto el propietario termina de corregir los deterioros, el inquilino debe pagar toda la renta retenida. ( M.G.L. c. 239, §8A).

Reparar y Deducir

Puede proceder y hacer las reparaciones de emergencia en un apartamento o en las áreas de acceso común y deducir hasta cuatro meses de renta para cubrir los gastos de las mismas, siempre y cuando cumpla con las siguientes tres condiciones:

  • La Junta de Salud (Board of Health) local u otra entidad gubernamental que se encarga de aplicar el código han certificado que las condiciones del apartamento actuales ponen en peligro su salud o su seguridad;
  • El arrendador recibe el aviso escrito de las violaciones existentes emitidas por la entidad que realizó la inspección; y
  • El arrendador es informado que tiene (5) cinco días a partir de la fecha de notificación para iniciar las reparaciones o para la contratación de servicios externos y 14 días para completar la mayor parte de las reparaciones necesarias. (La entidad que realizó la inspección o un tribunal podría reducir este período).

Recuerde : Si usted realiza la contratación para hacer las reparaciones y después deduce el costo de la renta, deberá conservar los comprobantes. Adicionalmente, si los costos no son razonables, solamente podrá deducir la porción que lo sea.

Si usted califica bajo los requerimientos de "reparar y deducir (repair and deduct)", puede anular el contrato de arrendamiento. Posteriormente, si decide no hacer las reparaciones tiene el derecho de desocupar la vivienda. Sin embargo, debe pagar el valor de la renta justa por el tiempo que ocupó el apartamento y desocupar la vivienda dentro de un período razonable. ( M.G.L. c. 111, §127L)

Derechos de No Suspensión

El arrendador no pude suspender los servicios públicos, como calefacción, electricidad y agua, excepto por un período temporal mientras se realizan reparaciones o hay alguna emergencia. En casos cuando la cuenta del arrendador por los servicios públicos está por ser suspendida por falta de pago, la compañía proveedora de los mismos debe notificarle (30) treinta días antes de la fecha de suspensión. También puede ser el caso de que le solicite a usted pagar parte los cargos debidos y que deduzca el importe de su renta. Para obtener más información, puede llamar al Departamento de Telecomunicaciones y Energía (Department of Telecommunications and Energy) al 1-800-392-6066. ( M.G.L. c. 164 §124I)

Desalojo

El arrendador no puede negarle entrada a su apartamento o sacarlo sin que exista una orden de un juez. La ley de Massachusetts le brinda algunas protecciones si está siendo desalojado. En este caso, tal ves desee consultar con un abogado.

Terminación y Reactivación de su Arrendamiento

Inquilinos con un Contrato: El arrendador puede intentar desalojarlo si no ha pagado la renta, las personas bajo su control han causado deterioros excesivos en su vivienda, o ha violado los términos de su contrato. El arrendador debe entregarle una "Notificación de Desocupación (Notice to Quit)." Si el arrendador está dando por terminado su arrendamiento por falta de pago de la renta, debe enviarle una "Notificación de Desocupación de 14 Días (14 Day Notice to Quit)." ( M.G.L. c. 186, §11 y § 12) Su contrato debe especificar claramente el aviso requerido para terminaciones por otros motivos, generalmente (7) siete días.

Si el desalojo se debe a falta de pago, puede evitarlo si paga toda la renta vencida, más intereses y los gastos del arrendador por la presentación del caso en el tribunal en o antes de que el término para su Respuesta se venza.

Arrendamientos A Voluntad :El propietario puede enviarle una "Notificación de Desocupación de 14 Días (14 Day Notice to Quit)" si la terminación de su alquiler es por falta de pago. ( M.G.L. c. 186 §12) Si la terminación se debe a otro motivo, deberá enviarle una notificación de treinta días, o el período completo de una renta por adelantado, lo que sea más amplio.

Si el desalojo se debe por falta de pago de la renta, puede evitarlo si paga toda la renta vencida dentro de los (10) diez días de recibir esta notificación, siempre y cuando ésta sea la primera ocasión en la que es notificado dentro de los últimos doce meses. Si no existe la declaración de sus derechos para reactivar el alquiler en la Notificación, tiene hasta que venza la fecha de su Respuesta.

Los arrendadores de inquilinos que reciben subsidios en la renta deben avocarse a los procedimientos de desalojo establecidos en su contrato de subsidio de renta y el convenio del alquiler.

Emplazamiento de Demanda y Proceso de Desalojo

Transcurrido el período de notificación, el propietario le entregará el "Emplazamiento y Demanda en Proceso de Desalojo" (Summary Process and Complaint). Esta notificación le informa oficialmente que el propietario está tomando acción legal en su contra. Esta notificación le informa la fecha de la audiencia de desalojo ante el tribunal y la fecha en la que debe presentar su Respuesta.

Respuesta

Es la respuesta escrita de su parte en la que establece los motivos por los que no debe ser desalojado. También le brinda la oportunidad para presentar una contrademanda en contra de su propietario, la cual puede incluir violaciones al código de salud, represalias, acosamiento, violación en el manejo de su depósito de garantía, o un procedimiento de desalojo inapropiado. La Respuesta debe ser recibida por el arrendador y el Tribunal antes del Lunes previo a la fecha de la audiencia. Conserve una copia para usted.

Fallo y Apelación

Si pierde su caso, puede apelar la decisión solicitar una audiencia nueva. En este caso, debe presentar una "Notificación de Apelación" (Notice to Appeal) dentro de los (10) diez días posteriores a la fecha en la que se emite el fallo. Generalmente, se requiere un seguro de caución (bond) en la presentación de una apelación, pero podría eximirse si no puede pagarla y tiene una defensa válida.

Ejecución

Una ejecución es la orden de desalojo emitida por el juez, el arrendador no puede desalojarlo físicamente sin este documento. Si se autoriza el desalojo físico, el tribunal entregará al arrendador la orden de ejecución diez días después de emitir el fallo. Usted recibirá una notificación escrita que indica la fecha y la hora del desalojo físico por lo menos (48) cuarenta y ocho horas antes del desalojo. Deberá salir de su apartamento en la fecha indicada.

El arrendador puede aplicar la ejecución en cualquier momento durante un período de (3) tres meses. Sin embargo, si el desalojo se debe a falta de pago y el propietario acepta el pago de todo el monto establecido en el emplazamiento de desalojo más su renta actual, el propietario no puede aplicar la ejecución de ninguna manera y debe devolverla al Tribunal. ( M.G.L. c. 239 §3)

Aplazamiento de una Sentencia para Desalojar

Si el desalojo no es su causa o no puede encontrar, de buena fe, un lugar donde vivir, puede convencer al juez para que le otorgue un Aplazamiento (Stay of Execution) que le permita permanecer en su apartamento hasta por seis meses. Los inquilinos de edad avanzada o con alguna discapacidad física pueden permanecer hasta por un año.

Si está siendo desalojado por falta de pago de la renta, no tiene ninguna base legal para solicitar un aplazamiento. Sin embargo, si tiene usted daños (que surgen de una contra demanda que presentó en contra del arrendador) y éstos son menos que la cantidad que le adeuda al arrendador (por ejemplo, renta pasada), tiene usted (7) siete días para evitar el desalojo mediante el pago del saldo con intereses y los costos del tribunal. ( M.G.L c. 239, §8A)

Desalojo

Debe salir del apartamento cuando llega la fecha de una orden de desalojo. De lo contrario, un alguacil o un actuario (constable) pueden retirar todas sus pertenencias y llevarlas a un almacén, a menos que usted autorice para que las dejen en la calle. Si llevan sus pertenencias a un almacén, el encargado de la mudanza debe preparar una lista detallada que describa todos los artículos que llevará al almacén. Su arrendador tiene derecho a recuperar los costos del desalojamiento. La compañía del almacén tendrá un derecho de retención (lien) sobre sus pertenencias, y puede hacerlo cumplir poniendo sus pertenencias en venta. Sin embargo, la empresa no puede vender sus pertenencias sin esperar seis meses. Usted no tiene que pagar la renta atrasada para recoger sus muebles del almacén, sin embargo, usted fuedaré debiendo el monto pendiente de pago que determine el tribunal por un período veinte años o hasta que usted lo cubra. ( M.G.L. c. 239, §4)

Salida Física

Antes de salir del apartamento, considere en programar una cita con el arrendador para que inspeccione la vivienda. Esto le ayudará a prevenir problemas acerca de los deterioros del apartamento con su arrendador en el futuro. Si entregó un depósito de garantía al arrendador, revise el "Estado de Condiciones". En el dia que salga, asegúrese de limpiar la vivienda. También sería conveniente que tomara y le ponga fecha algunas fotografías del estado en que se encuentra el apartamento en el momento que usted salga. Estas fotografías le ayudarán a resolver disputas de su depósito de garantía. Si entregó al arrendador un depósito de garantía o la renta del último mes, provéale al arrendador una dirección para que le envíe por correo cualquier interés pendiente de pago.

Documentos

Mantenga buenos archivos de los pagos de la renta, reclamos, todos sus contactos con el arrendador, los intentos de reparación, la correspondencia y cualquier otro evento y documento importante relacionado con su arrendamiento. Esto le ayudará a resolver disputas en el tribunal y fuera del mismo.

Fuentes de Ayuda

Discriminación en la Vivienda:
Massachusetts Commission Against Discrimination
(617) 994-6000

Emisión de Licencias de Vendedores y Agentes de Bienes Raíces:
Division of Professional Licensure
Información: Oficina de Bienes Raíces (617) 727-2373
Reclamos: Oficina de Investigaciones (617) 727-7406

Retiro de Pintura con Plomo:
Department of Public Health
Programa de Prevención de Envenenamiento Infantil por Plomo
(617) 624-5757; Llamada sin Costo: (800) 532-9571

Mediación Cara a Cara:
Programa en su área llame a:
La Línea Directa para los Consumidores del Procurador General
(617) 727-8400; www.mass.gov/ago

Programas de Prevención del Desamparo para Inquilinos de Bajos Recursos y sus Arrendadores:
Department of Housing and Community Development
Para informarse del Programa de Intercepción del Desamparo en su área local llame al: (617) 573-1100

Para obtener Asistencia Legal:
Massachusetts Bar Association Lawyer Referral Program
(617) 654-0400; Llamada sin costo en Massachusetts: (800)-392-6164