Buscando un Buen Inquilino
Comisión del Buscador: Cuando renta un apartamento, la ley no le permite cobrarle al inquilino una comisión de buscador (finder's fee), si usted también es el propietario de la vivienda. ( M.G.L. c. 112 §87DDD-1/2 y 254 C.M.R. § 2.01 et seq). Solamente un profesional de bienes raíces o un agente deventasautorizado puede cobrar legalmente una comisión por reunir a el arrendador e inquilino.
Obligación de no Discriminar Ilegalmente: Un grupo de leyeslocales, Estatales y Federales prohíbenla discriminación con base en la raza, color, origen nacional, ascendencia, sexo (género), tendencia sexual, edad, estado civil, religión, estado militar/veterano, algún impedimento físico del oído o vista, recepción de subsidio público o apoyo para la vivienda y a menores, con excepciones menores. Está prohibida la discriminación a los niños por causa de que el apartamento contenga pintura con plomo y usted no desee incurrir los gastos para remover el plomo del apartamento. Asegúrese que sus agentes de arrendamiento entiendan que usted no aceptará la discriminación en el arrendamiento.
Investigación de Inquilinos: Debido a que el pago de su hipoteca depende directamente del pago de sus ocupantes, es importante que realice una investigación del inquilino y sus antecedentes crediticios a través de empresas que proveen esta información por un cargo nominal. Debe confirmar siempre su empleo actual, el nivel de salario, las perspectivas de permanecer en ese empleo y las referencias del propietario, no solo del actual, sino también del propietario anterior. Adicionalmente, es deseable que se entreviste con los posibles inquilinos antes de dar la aprobación final, especialmente en arrendamientos de unidades en edificios de viviendas múltiples donde el propietario también reside. La regla de oro que el inquilino no debe pagar por el alquiler más de una cuarta parte de su ingreso se ha ampliado más allá de esta recomendación por causa de incrementos en el mercado de arrendamientos y viviendas. Sin embargo, si el inquilino le ofrece el aval de un familiar o de un amigo en su contrato de arrendamiento, considérelo cuidadosamente ya que es muy difícil hacer efectiva la garantía de un firmante que se encuentre fuera del estado.
Preparativos Previos al Arrendamiento del Apartamento: Antes de ofrecer en renta un apartamento, debe inspeccionarlo totalmente después de que el inquilino actual lo desocupe o esté a punto de concluir la ocupación del mismo para evaluar si hay algún daño y asegurarse de que está en buenas condiciones antes de ofrecerlo en arrendamiento a un nuevo inquilino. Bajo ciertas circunstancias, está obligado a solicitar al Departamento de Salud local que inspeccione y verifique que el apartamento cumple con los estándares de seguridad y el Código Sanitario del Estado antes de volver a rentarlo.
Es de buen sentido comercial realizar lo anterior en todas las ocasiones sea o no requerido, ya que es esencial prever y resolver problemas antes de que se conviertan en cuestiones mayores y obtener una operación sencilla, fructífera y de costo efectivo de la propiedad residencial.
Aprobación Del Inspector En Cuanto Se Han Reparado Todas Las Violaciones Referidas: Obtenga el visto bueno del Inspector en cuanto haya corregido todas las violaciones. Esta autorización también actúa como el punto de referencia de que la vivienda está libre de violaciones en caso de que el inquilino reclame que encontró problemas en el apartamento después de ocuparlo.
Obligación de Remover el Plomo del Apartamento. Cuando un niño menor de seis (6) años reside en viviendas que contienen niveles de plomo prohibidos por la Ley, está obligado a retirar adecuadamente las sustancias dañinas. ( M.G.L.c. 111, § 199(a) ).
Pago Anticipado Máximo: En caso de que un inquilino tenga una mascota, o otro bien, tales como cuadros pintados, que podrían dañar el apartamento, queda prohibido que usted solicite pagos anticipados por más del primero y el último mes de renta, el importe de un mes como depósito de garantía y el costo de la instalación de una cerradura nueva. ( M.G.L. c. 186 §15B )
Es una práctica injusta o engañosa que usted solicite del inquilino el pago de renta anticipada cuando éste no está obligado ya que de hecho no ocupa la vivienda, a menos que ambas partes lo convengan por escrito de otra manera. (940 CMR § 3.1 7 (6) (d)).
Una violación del Estatuto de Protección al Consumidor (Consumer Protection Status), c.93A, al cometer un acto injusto o engañoso en contra de un inquilino, lo expone a daños triples, costos y el pago de los honorarios del abogado del inquilino.
Tipos de Arrendamiento
Sus derechos legales variarán con base en el tipo de arrendamiento.
Un Inquilino Bajo un Contrato de Arrendamiento: Un contrato de arrendamiento significa generalmente un convenio firmado para rentar un apartamento por un tiempo limitado, por una cantidad de dinero específica que generalmente se paga por mes. No puede desalojar al inquilino antes de transcurrir el término acordado, a menos que el inquilino viole algunas provisiones del contrato de arrendamiento. De igual manera, no puede incrementar la renta hasta que concluya el término, a menos que el contrato lo establezca de otra manera. La mayoría de los contratos de arrendamiento establecen que si el inquilino viola el contrato, puede desalojarlo. Cuando la renta no ha sido pagada, se requiere que entregue una notificación de desocupación de 14 días (14-day notice to quit). ( M.G.L. c. 186, §11 ). Aunque su inquilino haya aceptado pagarle el alquiler por cada mes que el contracto esté vigente, si el inquilino desocupa el apartamento sin su consentimiento, el inquilino, excepto como se establece más adelante, le debe la renta de todo el saldo remanente del contrato de arrendamiento. Sin embargo, usted debe hacer todo el esfuerzo razonable por encontrar un nuevo inquilino para que ocupe el tiempo que resta del contrato del ocupante anterior. Esto se conoce como la obligación del propietario para atenuar daños.
Arrendamiento A Voluntad: Existe un Arrendamiento A Voluntad cuando una persona ocupa su apartamento con su permiso, pagando la renta regular y generalmente es por mes. Un Arrendamiento A Voluntad puede ser verbal o escrito. Si usted o el ocupante desean terminar este convenio en cualquier momento por algún motivo específico, o por ninguna razón aparente, tan solo se requiere la entrega de una notificación escrita de 30 días o un aviso que cubre un período de arrendamiento completo, lo que sea más amplio. La terminación de un Arrendamiento A Voluntad por motivo de falta de pago solamente requiere de una notificación previa de 14 días para que lo desocupe. ( M.G.L. c. 186, § 12 )
Mientras que un Arrendamiento A Voluntad puede ser verbal o escrito, la preparación de un convenio escrito le brinda una protección adicional tanto para usted como para el inquilino y debe hacerlo en toda ocasión.También se recomienda que el convenio de arrendamiento sea por escrito porque en la ausencia de un documento escrito que especifique la responsabilidad del inquilino para el pago de los servicios públicos (gas, electricidad, etc.) la Ley responsabiliza al propietario del apartamento por el pago de estos, aún existaun convenio verbal que establece que el inquilino los pagaría. Es agradable un apretón de manos, sin embargo, es mucho mejor un convenio por escrito. (105 C.M.R. § 410.190, § 410.201, § 410.354.)
Arrendamiento Subsidiado: La mayoría de los aspectos de un arrendamiento subsidiado están controlados por la correspondiente legislación dearrendamiento Estatal o Federal, cuyamayor partedifiere de los resúmenesque aquí se dan acerca de inquilinos a tasas de mercado.
Depósito de Garantía y Renta del Último Mes
La renta del último mes regularmente es un prepago hecho al propietario al inicio del contrato de arrendamiento para que sea aplicado al último mes de ocupación. No es obligatorio que deposite el dinero en una cuenta bancaria separada que genere intereses. Debe entregar un recibo en el momento en que recibe la renta del último mes indicando la cantidad, la fecha de recibo, una nota que identifica el dinero como el último mes de la renta, el nombre de la persona que recibe el dinero o para quien se está recibiendo el dinero, la descripción de la vivienda para la cual se aplica el último mes de renta, una nota indicando que el inquilino tiene derecho a recibir interés anual a la tasa del 5 por ciento o una cantidad menor de acuerdo con lo que el propietario reciba en realidad, si este último elige depositar el dinero en una cuenta de depósito en garantía. Por último, una nota solicitando al inquilino una dirección a la que se enviará los intereses una vez concluido el arrendamiento. Al incrementar la renta, puede solicitar al inquilino incrementar su último mes de renta al nivel de la renta actual. ( M.G.L. c. 186, § 15B ).
Pago de Intereses Sobre la Renta del Último Mes: Debe pagar los intereses al inquilino ya sea en la fecha de aniversario del arrendamiento, o prorrateado si el arrendamiento termina antes de un año, el pago se realiza por todos los meses excepto el último mes del arrendamiento. En la fecha de aniversario del arrendamiento, el propietario debe enviar al inquilino un estado de cuenta de los intereses pendientes con un cheque por su importe, o debe notificar al inquilino que puede deducir la cantidad apropiada del siguiente pago de renta. Si usted no ha enviado nada de lo anterior, el inquilino puede legalmente deducir la cantidad prescrita de interés del siguiente pago de renta. Esta deducción no constituye una violación del convenio de arrendamiento que permita el desalojo. Si usted no paga los intereses dentro de los 30 días siguientes a la terminación del arrendamiento, o del desalojo del ocupante de la vivienda, usted quedará legalmente expuesto a pagar tres veces los intereses vencidos, más los costos del tribunal y los honorarios del abogado del inquilino. ( M.G.L. c. 186, § 15B (2) (a) ).
Transferencia de la Renta del Último Mes al Nuevo Propietario: En caso de una venta del edificio una ejecución hipotecaria u otro tipo de transferencia, el propietario debe transferir la renta del último mes con los intereses acumulados al nuevo propietario. El nuevo propietario entregará al inquilino un aviso escrito de la transferencia dentro de los 45 días de su recepción. Si el propietario anterior no cumple con la transferencia apropiada, es aún responsable con el inquilino, pero también lo es el nuevo propietario por la cantidad correspondiente al último mes de renta. El nuevo propietario puede liberar su responsabilidad con el inquilino permitiéndole que permanezca en la vivienda sin costo durante el período que cubre el último mes de renta.
Depósito de Garantía: Un depósito de garantía es dinero que el inquilino le paga a usted y que se mantiene en una cuenta separada de depósito en garantíaque genere intereses para indemnizarlo por pérdidas ocasionadas por el incumplimiento del pago de la renta, el incumplimiento de pago del reajuste de impuestos apropiado, o si el inquilino daña la vivienda. Debido a que este depósito pertenece al inquilino hasta que usted lo aplica adecuadamente, usted debe de:
- Mantener el depósito en una cuenta de depósito en garantía (escrow account) que genere intereses en Massachusetts y separada de su dinero propio.
- Dar un recibo al inquilino dentro de los 30 días de recibir el depósito, que identifique el nombre del banco, la dirección, el número de cuenta y la cantidad del depósito retenida; y
- Si el inquilino permanece en la vivienda por un año, pagar el 5 por ciento o cualquier cantidad menor de intereses reales recibidos del banco donde mantiene el dinero. Dicho pago debe realizarse en la fecha de aniversario del arrendamiento.
Pago de Intereses Sobre el Depósito de Garantía: Debe enviar al inquilino un estado de cuenta de los intereses pendientes con un cheque por su importe en la fecha de aniversario del arrendamiento, o debe notificar al inquilino que puede deducir la cantidad apropiada del siguiente pago de renta. Si usted no cumple con el pago de intereses dentro de los 30 días siguientes a la fecha de aniversario, el inquilino puede legalmente deducir la cantidad apropiada del siguiente pago de renta. Debe enviar al inquilino los intereses vencidos dentro de los 30 días siguientes a la terminación del arrendamiento.
Estado de Condiciones: Debe entregar alinquilino un Estado de Condiciones (Statemet of Conditions), ya sea en la recepción del depósito o dentro de los diez (10) días siguientes, una lista detallada de todos los daños existentes en la vivienda en ese momento, misma que firman usted y su agente. El documento debe informar al inquilino que debe firmar la lista, si está correcta, dentro de los quince (15) días de recepción o de ocupar la vivienda. Además, debe informarle que el incumplimiento de reenviar la lista puede ocasionar que ante un tribunal tal incumplimiento podría entenderse como una aceptación delEstado de Condiciones (Statement of Conditions) propuestas por el propietario. Posteriormente, tiene quince (15) días para aprobar la lista de daños del inquilino o enviarle una nota clara de desacuerdo con la misma. Aunque existen formularios para este propósito, es recomendable consultar con un abogado, o un profesional en bienes raíces cuando tome un depósito de garantía.
Deducciones del Depósito de Garantía: En la terminación del arrendamiento, debe devolver el depósito de garantía o el saldo del mismo dentro de los siguientes treinta (30) días de la desocupación del apartamento. Puede realizar deducciones solamente en los siguientes casos:
- Renta no pagada retenida ilegalmente;
- Incremento no pagado en los impuestos de bienes raíces, los cuales el inquilino está obligado a pagar conforme a una cláusula válida de reajuste de impuestos dentro del contrato de arrendamiento; y
- Cualquier cantidad razonable que sea necesaria para reparar daños causados por el inquilino, sus mascotas o sus visitas.
- El uso y desgaste normal de un apartamento no es una cuestión deducible de daños.
Si realiza deducciones por daños, debe entregar al inquilino una declaración jurada bajo pena de perjurio que detalle los daños por los que está haciendo la deducción, junto con la documentación que compruebe los costos reales o la estimación de estas reparaciones, tales como facturas o recibos. No puede deducir daños establecidos en el Estado de Condiciones (Statement of Conditions) a menos que usted haya realizado las reparaciones de las mismas después del inicio del arrendamiento y fueron dañadas nuevamente por el inquilino o personas que estén dentro de su control o bajo su responsabilidad.
Si los daños exceden el depósito de garantía, tiene derecho legal de demandar por los mismos.
Transferencia del Depósito de Garantía al Nuevo Propietario
Notificación del Nuevo Propietario: Dentro de los cuarenta y cinco (45) días de la transferencia, el nuevo propietario debe notificar al inquilino que el depósito de garantía ha sido transferido y que lo mantiene en beneficio del inquilino. La notificación debe ser escrita y debe contener el nombre del propietario, la dirección comercial, el número de teléfono y la misma información correspondiente a cualquier agente.
Penalización Por Incumplimiento del Manejo Apropiado del Depósito de Garantía: El inquilino tiene el derecho a la devolución inmediata del depósito de garantía si usted hace lo siguiente:
- Incumplimiento de tener disponibles los registros del depósito de garantía para el inquilino durante las horas hábiles;
- Incumplimiento de dar al inquilino un recibo con el nombre y dirección del banco donde se mantiene el dinero y el número de la cuenta del banco con el monto del depósito dentro de los treinta (30) días de recibir el depósito de garantía;
- Hacer deducciones por daños sin presentar la documentación apropiada descrita anteriormente; o
- Usar un contrato de arrendamiento con provisiones que sean incompatibles con la ley del depósito de garantía e intente aplicarlo, o pretenda hacer que el inquilino renuncie a sus derechos.
El inquilino tiene derecho a la devolución inmediata del depósito de garantía y daños triples, los costos del tribunal y los honorarios del abogado, si usted incurre en lo siguiente:
- Incumplimiento en colocar el depósito de garantía en una cuenta bancaria que genere intereses en Massachusetts, separada de la propia;
- Incumplimiento en la devolución del depósito de garantía o el saldo del mismo dentro de los treinta (30) días posteriores a la terminación del arrendamiento; o
- Incumplimiento en transferir el depósito de garantía al nuevo propietario ( M.G.L. c. 186, § 15B ).
El nuevo propietario tiene las mismas responsabilidades de transferencia anteriormente establecidas en cuanto a la renta del último mes.
Responsabilidad Continua del Propietario Anterior: El propietario anterior y el agente permanecen responsables de la provisión de daños triples del Estatuto para la retención y rendición de cuentas, hasta que:
- El depósito de garantía ha sido transferido y el inquilino ha recibido la notificación escrita anterior; o
- El depósito de garantía ha sido devuelto al inquilino.
El nuevo propietario tiene la responsabilidad total de los daños triples, a pesar de que el propietario anterior no cumpla con la transferencia del depósito de garantía y no entregue la notificación apropiada descrita anteriormente.
Es recomendable que si usted elige recibir un depósito de garantía, debe consultar con un abogado o un profesional en bienes raíces antes de hacerlo, ya que las penalizaciones son severas por incurrir en manejo inapropiado del dinero del inquilino.
Otros Derechos, Obligaciones y Responsabilidades Comunes del Propietario
El Derecho a un Pronto Pago: Tiene el derecho de recibir el pago de la renta el primer día de cada mes, a menos que las partes lo acuerden de otra manera. No hay período de gracia en Massachusetts y, por lo tanto, si el inquilino no paga la renta precisamente el primer día de cada mes, usted podrá iniciar el desalojo mediante el envío de una notificación de desocupación.
Derecho del Cumplimiento del Convenio de Arrendamiento: Tiene el derecho de que el inquilino cumpla con los términos del arrendamiento, ya sean verbales o escritos. Si el inquilino viola los términos del arrendamiento, por ejemplo, subarrendar sin autorización, tener mascotas, fumadores, u otros usos prohibidos como criar palomas en el apartamento, entonces tendrá derecho a dar por terminado el arrendamiento y proceder al desalojo. Ver Desalojo más adelante.
Incremento de la Renta: Ustedpuede incrementar la renta en cualquier monto que le parezca que será aceptado en el mercado para una vivienda no subsidiada o para una vivienda que no caiga bajo las pocas restricciones de control de rentas que todavía quedan en relación con las casas rodantes, bajo las siguientes circunstancias:
Bajo un Arrendamiento A Voluntad, debe terminar el arrendamiento y notificar al inquilino del incremento de la renta por lo menos un período de renta completo por anticipado, pero no menos de 30 días previos de la fecha efectiva del incremento.
Solamente puede incrementar la renta de un inquilino que se encuentra bajo un contrato de arrendamiento después del término del mismo, a menos que el contrato lo establezca de otra manera. Regularmente, el contrato de arrendamiento establece la fecha límite de renovación, misma que debe observar cuando planea incrementar la renta de un inquilino bajo un contrato de arrendamiento. Los incrementos de renta pueden ser complicados. Debe buscar el asesoramiento de un abogado antes de intentarlo. El proceso incorrecto lo podría llevar a problemas innecesarios, costosos, la pérdida de tiempo, o inclusive un litigio con su inquilino. ( M.G.L. c. 186, §§ 11 and 12 ).
Penalización por Pago Atrasado. No puede hacer un cargo por retrazo o una penalización por renta pagada tarde, a menos que el pago se haga en 30 días o más después de la fecha de vencimiento. También es ilegal revertir una penalización para promover un pago adelantado. Por ejemplo, prometer reducir la renta en un 10 por ciento si paga la renta dentro de los primeros cinco días del mes, esto es una provisión ilegal. (940 CMR § 3.1 7 (6) (a)). Sin embargo, puede iniciar el desalojo si la renta está atrasada solamente un día debido a que no hay "período de gracia".
Servicios Públicos: Puede exigir a los inquilinos que paguen sus facturas de electricidad y gas. Pero si usted no incluye esta obligación en un convenio de arrendamiento escrito o el inquilino se niega a pagar, posteriormente usted recibirá el cargo de las facturas pasadas de servicios públicos sin importar que el inquilino haya convenido verbalmente a pagarlas.
Derecho de Entrar al Apartamento: Generalmente un propietario puede acceder al apartamento en horas apropiadas y con la notificación razonable por los siguientes motivos:
- Mostrar el apartamento a posibles inquilinos, compradores, prestamistas o sus agentes;
- Para inspeccionar la vivienda;
- Para hacer reparaciones;
- Para inspeccionar dentro de los 30 días siguientes de la terminación del arrendamiento para determinar los daños que serán deducidos del depósito de garantía;
- Si la vivienda parece estar abandonada; o
- Por una Orden de un Tribunal.
Obligación de Brindar Viviendas Habitables: Debe ofrecer apartamentos y áreas comunes habitables durante todo el término del arrendamiento de acuerdo con los estándares mínimos del Código de Sanidad del Estado (State Sanitation Code) cuyo propósito es proteger la salud, la seguridad y el bienestar de sus inquilinos y del público en general.
Calefacción: Los propietarios deben proporcionar un sistema de calefacción para cada apartamento o un sistema que provea calefacción a todos los apartamentos en buenas condiciones de funcionamiento. El propietario debe pagar el combustible para proveer la calefacción, el agua caliente y la electricidad a menos que el convenio de renta escrito establezca que el inquilino pagará por éstos. La temporada de calefacción es del 16 de Septiembre al 14 de Junio, durante el cual cada cuarto debe calentarse entre 68 grados Fahrenheit y no más de 78 grados Fahrenheit de las 7:00 a.m. a las 11 p.m., y por lo menos 64 grados Fahrenheit en las demás horas.
Cocinas: Los propietarios deben proporcionar una cocina con un fregadero de suficiente tamaño para lavar la vajilla y los utensilios de la cocina, una estufa y horno con funcionamiento aceptable, a menos que el convenio de arrendamiento escrito establezca que el inquilino los proveerá, además, contactos eléctricos para la instalación de un refrigerador. El propietario no está obligado a proveer un refrigerador, pero si lo provee, debe mantenerlo en condiciones de operación aceptables.
Agua: Si los propietarios cumplen con ciertos requerimientos legales, pueden hacer el cargo del consumo de agua a un inquilino nuevo mediante la instalación de un medidor de agua en la vivienda. Los propietarios deben mantener en mente que aún son responsables del pago de las facturas de agua y alcantarillas y deben facturar a sus inquilinos por separado. Antes de instalar medidores de agua individuales, los propietarios deben contactar al Departamento de Salud Pública de Massachusetts (Massachusetts Department of Public Health) para llenar los formatos requeridos. Aún así, los propietarios deben proveer las facilidades para calentar el agua a una temperatura entre 110 grados F. y 130 grados F y deben pagar por el combustible necesario, a menos que el convenio de arrendamiento establezca que el inquilino pagará por el combustible.
Plagas: Si hay dos o más apartamentos en el edificio, debe mantener las áreas comunes y los apartamentos libres de roedores, insectos o cualquier otra plaga.
Elementos Estructurales: Debe mantener los cimientos, pisos, paredes, puertas, ventanas, techos, azoteas, escaleras, balcones, chimeneas y todos los elementos estructurales de tal forma que excluya el viento, la lluvia y la nieve, a prueba de roedores, hermético al clima, a la lluvia y libre de humedad constante, con buenas reparaciones y adecuadas para la habitación del humano en todo momento.
Mantenimiento de Salidas: Debe dar el mantenimiento necesario a cada una de las salidas que los ocupantes del edificio utilizan o pretenden utilizar y mantenerlas libres de nieve, basura o de cualquier otra obstrucción.
Derechos del Inquilino
Retención de la Renta: Si usted no cumple en mantener en condiciones habitables las viviendas durante todo el período de arrendamiento, sus inquilinos pueden legalmente retener parte de la renta a partir de la fecha de la notificación de violación de la Garantía de Habitabilidad (Warranty of Habitability), si:
- Le hicieron la reclamación de los defectos o problemas o la Junta de Salud (Board of Health) citó el apartamento o el edificio por violaciones al Código.
- El inquilino no estaba atrasado en la renta antes de que usted estuviera al tanto de las condiciones reclamadas;
- Usted no demuestra que las condiciones reclamadas fueran causadas por el inquilino o el ocupante;
- Las viviendas no están en un hotel, motel o una casa de huéspedes en la que el inquilino haya vivido por menos de tres (3) meses consecutivos; y
- Usted no demostró que las reparaciones necesarias son tan extensas que el apartamento debe ser desocupado para terminarlas.
Reparar y Deducir: Es válido que su inquilino realice las reparaciones por si mismo(a) y dedusca los costos de las rentas futuras si:
- La Junta de Salud (Board of Health) certifica que existen violaciones que pueden poner en riesgo la salud, la seguridad, o el bienestar de los residentes;
- La violación le fue notificada por escrito;
- No contrató un trabajador para hacer las reparaciones dentro de los cinco (5) días de haber recibido la notificación escrita, o no terminó sustancialmente las reparaciones dentro de los catorce (14) días de haber recibido la notificación;
- El inquilino no causó las violaciones;
- El inquilino debe deducir solamente el monto de renta razonable ante las violaciones y las medidas correctivas alternas; y
- El inquilino no le negó, sin motivo razonable, el acceso para hacer las reparaciones.
El inquilino está limitado a una deducción máxima de cuatro (4) meses en un período de doce (12) meses. Si el inquilino no desea hacer las reparaciones y los problemas existentes han sido certificados por la Junta de Salud (Board of Health) local como se describió anteriormente, el inquilino puede declarar nulo el arrendamiento y salir dentro de un tiempo razonable, siempre y cuando el inquilino pague el valor justo de la renta por el tiempo que ocupe el apartamento. ( M.G.L. c. 111, § 127L ).
Represalias: No puede tomar represalias en contra de sus inquilinos por ejercer sus derechos legales al reclamarle a usted o ante la Junta de Salud (Board of Health) acerca de los problemas con el apartamento, por unirse a un sindicato de inquilinos, por retener legalmente la renta, o el realizó de reparaciones que dedujo de la renta. Se presumirá que está tomando represalias en contra de su inquilino si dentro de los seis (6) meses de su inquilino ejercer cualquiera de los derechos protegidos del inquilino como se describe anteriormente, usted da por terminado el arrendamiento, incrementa la renta, o intenta cambiar de otra manera los términos del arrendamiento. Para evitar penalizaciones de hasta tres (3) meses de renta, los honorarios del abogado y los costos de la acción, usted tendrá que presentar la evidencia ante el tribunal de los motivos que lo llevaron a estas acciones sin que representen represalias.
Mantener Archivos Óptimos
Como en cualquier negocio, la operación eficiente de una propiedad residencial requiere de un buen control de los registros. Se recomienda enfáticamente que conserve los registros de todos los aspectos del arrendamiento. Además de los registros detallados que usted necesita si recibe un depósito de garantía, debe mantener registros de todo lo relacionado con las reclamaciones hechas por los inquilinos con las fechas y anotaciones respecto a las conversaciones, contactos con los técnicos de reparación, las inspecciones del departamento de salud, las facturas, las facturas de reparaciones pagadas y toda información similar. Los inquilinos de Massachusetts tienen muchos derechos y recursos. Frecuentemente, óptimos archivos hacen la diferencia entre ganar y perder su caso en el tribunal o evitar totalmente ir a la corte.
Desalojos
Resolver Desacuerdos Sin el Tribunal: Cuando surgen reclamaciones o desacuerdos con losinquilinos, trate de investigar y resolverlos rápidamente. Ignorar las reclamaciones del inquilino o negarse categóricamente a corregirlos lo puede llevar a situaciones costosas, ásperas, casos de desalojo y la suspensión prolongada del pago de la renta mientras el asunto se encuentre en proceso legal. Aunque ante la egislatura existe un proyecto de leyque requiriráque los inquilinos depósiten tales pagos retenidos en una cuenta de depósito en garantía, a la fecha de este escrito, no existen tales requisitos. Por lo tanto, es importante que trate de resolver todos los asuntos antes de presentar un caso de desalojo ante un tribunal, después de lo cual, el inquilino bien puede dejar de pagar la renta hasta que un juez le ordene cuánto y cuando debe reiniciar el pago por la ocupación continua de su apartamento. Si su caso es disputado puede y regularmente toma muchos meses resolverlo.
*Antes de negociar con inquilinos que tienen problemas financieros, o enfrentan problemas que interfieren con el cumplimiento del convenio, no permita que los problemas se prolonguen por mucho tiempo sin una resolución escrita moderadamente rápida. Debido a que los Procesos de Desalojo (Summary Process) puede tomar varios meses para resolverse, especialmente si son disputados, si permite que una situación de falta de pago se extienda sin recibir pago alguno del retraso, tenga en mente que perderámuchos meses de renta antes de que gane una ejecución (orden de la corte para desocupar). En ausencia de un requerimiento para el depósito obligatorio de la renta en una cuenta de depósito en garantía,probablemente perderá totalmente la renta de los meses comprendidos.
Terminación Anticipada
Al acercarse la terminación de un contrato de arrendamiento, puede iniciar el desalojo en algunas circunstancias si cuenta con las bases sustanciales para considerar que probablemente el inquilino continuará en posesión de la vivienda después de la fecha de terminación establecida en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, no puede emitirse la Ejecución (orden de la corte para desocupar) antes de la fecha de terminación del contrato. Pero, se ahorrará tiempo y quizá el próximo arrendamiento al solicitar el permiso anticipado de la corte para desalojar a un inquilino que se niega a desocupar después de que su contrato de arrendamiento ha terminado. ( M.G.L. c. 239, § 1A ).
Sin Suspensiones
Si usted quiere que un inquilino salga permanentemente de su apartamento, la única forma de desalojarlo legalmente es mediante una Ejecución (orden de la corte para desocupar). No puede hacer suspensiones bajo ninguna circunstancia, a excepción de unas cuantas que son excepcionales e interpretadas estrictamente. La penalización puede ser severa por realizar una suspensión ilegal de los servicios públicos o restringir ilegalmente al inquilino el acceso al apartamento sin existir una Ejecución, lo cual abarcaría toda la extensión desde el equivalente a tres meses de renta, los honorarios del abogado y una orden de desistir forzándolo a regresar al inquilino damnificado a su apartamento, además, penalizaciones criminales y multas en algunas instancias. ( M.G.L. c. 186, § 14 ).
Terminación de Arrendamiento: Notificación de Desocupación (Notice to Quit)
Inquilinos Bajo un Contrato de Arrendamiento. Si quiere desalojar a un inquilino que se encuentra bajo un contrato de arrendamiento por un motivo que no sea la falta de pago, como subinquilinos no autorizados o daños a la propiedad, el contrato de arrendamiento generalmente le indicará qué tipo de Notificación de Desocupación (Notice to Quit) debe utilizar y cuando entregar un comunicado oficial. Si está desalojando al inquilino por falta de pago, debe enviar una Notificación de Desocupación de 14 días (14-day Notice to Quit). ( M.G.L. c. 186, § 11 ). Pero, si el inquilino paga toda la renta debida, más el costo, los intereses y los gastos que usted invirtió en la presentación ante el tribunal en o antes de la fecha en la que su Respuesta vence en la corte, entonces el inquilino tiene el derecho absoluto de suspender el desalojo.
Inquilinos A Voluntad: Si está desalojando por motivos que no sean la falta de pago o sin motivo alguno, debe entregar al inquilino una Notificación de Desocupación de 30 días (30-day Notice to Quit). Si el desalojo se debe a la falta de pago, debe entregarle una Notificación de Desocupación de 14 días (14-day Notice to Quit). Pero, si el inquilino paga toda la renta debida, más el costo, los intereses y los gastos que usted invirtió en la presentación ante el tribunal en 10 días y si ésta es la primera Notificación de Desocupación (Notice to Quit) por falta de pago dentro de un período de 12 meses, entonces el inquilino tiene el derecho absoluto de suspender el desalojo. En caso de que usted no incluya el comentario de este hecho en la Notificación de Desocupación (Notice to Quit), el inquilino tiene un derecho de suspender el desalojo pagando las sumas anteriores no más tarde de la fecha en la que su Respuesta vence en la corte. ( M.G.L. c. 186, § 12 ).
Arrendamientos Subsidiados: Mientras que el desalojo de estos inquilinos ya no está sujeto a una autorización exclusiva de las autoridades de viviendas locales (local housing authority), el desalojo está aún controlado por los términos específicos del contrato de arrendamiento y por un conjunto de leyes federales y estatales. Debe consultarse con un abogado cuando necesite desalojar a un inquilino subsidiado.
Los diversos tipos de Notificación de Desocupación (Notice to Quit) varían con base en el tipo de arrendamiento que requiere terminar y los derechos que desea reservarse después de la terminación del arrendamiento. Los reglamentos que rigen el tiempo y método del servicio también son confusos para los nuevos propietarios. Se recomienda que no confíe sólo en el consejo de un actuario (constable) cuando envíe una Notificación de Desocupación (Notice to Quit), sino que también debe consultar con un abogado antes de promover el desalojo. A pesar de que la mayoría de los actuarios tienen conocimiento de su servicio, puede ser el caso de que desconozcan todos los requisitos de la terminación de arrendamiento que usted necesita oficialmente para que su caso no se descarte en el tribunal o pueda preservar sus derechos.
Emplazamientos y Proceso de Desalojo
Transcurrido el período de notificación, usted o su abogado entregarán al inquilino oficialmente el Emplazamiento y Demanda en Proceso de Desalojo (Summary Process Summons and Complaint). Esto coloca oficialmente al inquilino bajo el poder de la corte y le informa la fecha del juicio, el lugar de la audiencia, los motivos del desalojo y la cantidad de dinero, si la hay, que usted reclama al inquilino.
Respuesta
Es la respuesta escrita por el inquilino en la que le informa los motivos por los que no debe ser desalojado(a) y las contra reclamaciones por daños monetarios en su contra, tales como violaciones al Código Sanitario del Estado (State Sanitary Code), represalias o algún procedimiento de desalojo ilegal.
Juicio
En caso de no lograr un convenio con el inquilino que solucione los motivos de desalojo, habrá un juicio. Durante la audiencia, tanto usted como el inquilino o sus abogados presentarán los testigos y la documentación pertinente ante un juez o jurado que decidirá quién tiene la razón, la cantidad de dinero que el inquilino debe pagarle, si la hay, o la cantidad de dinero que usted pagará al inquilino, si la hay.
Apelación
Cualquiera de las partes puede apelar en los 10 días siguientes de la emisión del fallo por el tribunal, en caso de inconformidad con el resultado del mismo mediante la presentación de un Aviso de Apelación (Notice of Appeal). ( M.G.L. c. 239, § 3, 5 y M.G.L. c. 231, § 97 ). Sin embargo, como una condición del la apelación del inquilino, el/ella deberá presentar un seguro de caucíon (bond) por el monto que la corte determine. Si el inquilino demuestra que es indigente y tiene una defensa real, la corte puede dispensar el seguro de caucíon (bond). En este caso, el inquilino deberá pagar la renta vencida durante la presentación del recurso de apelación. Si la corte no exime el seguro de caucíon (bond), el inquilino pagará la renta vencida y la que se acumule durante el transcurso de la apelación si éste decide permanecer en el apartamento mientras perdure este proceso. No puede desalojar físicamente al inquilino hasta que la apelación haya sido descartada o sentenciada. Las apelaciones contienen gran cantidad de difícilesprocedimientos legales que debe enfrentar con la ayuda un abogado calificado.
Ejecución
La ejecución de la orden de la corte exige al inquilino desocupar el apartamento. Se emite la ejecución después que la corte declara un fallo o descarta la apelación, no antes. Debe utilizar la ejecución dentro de los tres meses de su emisión o expirará. Si usted acepta la cantidad total de renta mandada por la corte en un caso de falta de pago, renunciará a su derecho de desalojar al inquilino y habrá creado un arrendamiento nuevo con el inquilino.
Salida Física
Para retirar físicamente al inquilino de su apartamento deberá contratar un actuario y una compañía de mudanzas, en caso de que el inquilino se niegue a salir. El actuario le entregará al inquilino un aviso de que en 48 horas regresará con el camión de mudanza. En la fecha establecida, el actuario acude a la propiedad, retira físicamente al inquilino y sus bienes, ordena a la compañía de mudanzas que almacene los bienes del inquilino con una compañía de almacenamiento, a costo del dueño inicialmente, y le entrega las llaves. Así concluye el proceso de desalojo.
Posteriormente, el inquilino acudirá a la compañía de almacenamiento para recoger sus bienes. Debido a que el almacén tiene un derecho de retención sobre los bienes por los costos no cubiertos, si el inquilino no retira su propiedad dentro de los seis meses siguientes, el almacén los puede vender. Usted podrá demandar al inquilino por los costos del desalojamiento. ( M. G. L. c. 239, § 4 ).
Aplazamiento de una Sentencia
Si el desalojo fue sin culpa/responsabilidad alguna del inquilino y si este no puede localizar otro apartamento, puede solicitar al juez el aplazamiento de la sentencia hasta por seis meses, o un año si se trata de una persona de edad avanzada o con algún impedimento físico. Si el desalojo fue por falta de pago, el juez técnicamente no tiene poder para otorgar un aplazamiento. Sin embargo, si en un caso por falta de pago la indemnización del inquilino en su contra reclamación es menor que el monto de la renta que la corte le otorgó a usted, el inquilino puede evitar el desalojo pagando la diferencia con intereses y los costos del proceso en siete (7) días. ( M.G.L c. 239, § 8A ).
Documentación
Cuando el inquilino está desocupando el apartamento, debe revisarlo, tomar fotografías y revisar el estado de condiciones (statement of conditions), si lo hay, de tal manera que verifique totalmente el estado del apartamento en la fecha de salida. Así establecerá los daños causados por el inquilino durante su estancia y evitará problemas posteriormente con las deducciones del depósito de garantía y un posible litigio.